房地产2024年中期投资策略报告：聚焦存量消化路径 把握政策落地机遇

　　核心观点

    　　消化存量已成为房地产行业的重点工作，我们认为这一政策方向的实施，将推动市场回归再平衡，从而给稳健的房企带来明显收益。包括因城施策放松调控推动5-6 月地产销售改善，尤其是核心城市出现显著复苏；而收储和以旧换新也通过促进政府和居民加杠杆，直接推动新房和二手房去化。未来一线城市调控政策仍存放松空间，政府及居民加杠杆的规模也有望拓展，以进一步支持收储与以旧换新工作。我们建议投资者聚焦政策落地带来的投资机会，重点关注库存消化过程中的受益企业。

    　　摘要

    　　政策思路聚焦存量消化，需求端政策初见成效。当前地产库存处于高位，各能级城市普遍面临较大的去库存压力，消化存量成为当前房地产行业的重点工作。430 政治局会议首提消化存量以来，包括因城施策放松调控、保障性住房再贷款在内的去库存政策陆续出台。调控放松推动5-6 月地产销售的改善，尤其是上海、深圳、杭州等核心城市出现显著复苏；未来，一线城市包括限购、限贷在内的调控政策仍存在一定放松空间。

    　　收储与以旧换新同步推进，政策加码去库存值得期待。作为消化存量的两种重要方式，收储推动新房去化，以旧换新推动二手房与新房的共同去化。两种去化手段同步推进，通过促进政府与居民加杠杆以推动去化进程。政策有望为去化工作提供持续资金支持，据我们测算，35 城、80 城将新房狭义库存去化周期全部降至18 个月以下，分别需要资金1.1 万亿元、1.8 万亿元；收购35城二手挂牌中70 平米及以下的小户型房源，则需要资金1.1 万亿元。参照2014-2018 年间，用于支持棚改的PSL 发放规模逐步扩大、利率逐步降低的推进节奏，包括3000 亿元再贷款在内的资金工具的规模有望扩大，用途有望扩展。

    　　把握政策落地过程中的投资机会，看好库存消化的过程参与企业与结果受益企业。作为库存消化过程的助力者，绿城管理控股帮助房企加快项目去化、贝壳积极参与各地以旧换新活动，将受益于库存消化举措的加码。库存去化落地将促进市场销售企稳，核心城市将率先受益，看好重点布局核心城市的房企及其对应物管企业，包括A 股：招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余、城建发展，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国。

    　　风险分析

    　　房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。