保利发展(600048)：利润率和业绩承压 以销定投稳健发展

　　事件

    　　2024 年7 月11 日保利发展发布2024 半年业绩快报，上半年实现营业收入1392.7 亿元，同比+1.6%；归母净利润75.1 亿元，同比-38.6%。单二季度实现营业收入895.2 亿元，同比-7.7%；归母净利润52.8 亿元，同比-44.4%。

    　　点评

    　　行业下行毛利率下降，当期业绩承压：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24 结转规模小幅增加带动营收增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少27.73%；②期内结转项目权益比例下降。

    　　销售规模领稳居行业第一，高能级城市贡献大：公司1H24 签约销售金额1733 亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%），规模稳居行业第一。销售主要来自珠三角、长三角重点城市的贡献，据中指数据，1H24 在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿。

    　　以销定投，拿地聚焦核心城市：公司1H24 年拓展项目12 个，总地价126 亿元，同比-61.1%，权益地价109 亿元，同比-61.5%，拿地权益比86%。1H24 主要拿地城市为上海、北京、广州、西安和合肥等高能级城市。

    　　投资建议

    　　公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025 年后业绩有望企稳。考虑当前房地产市场承压，我们下调公司2024/2025/2026 年归母净利润至90.9、98.1 和106.4亿元（原为127.5/138.7/151.7 亿元），同比增速分别为-24.6%、7.8%和8.5%。公司股票现价对应PE 估值为11.4/10.6/9.8 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

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