房地产行业土地市场2024年上半年总结：城市供需双降 房企投资策略调整

　　投资要点：

    　　2024 年上半年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，土地溢价率同比下降。

    　　2024 年上半年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市供地同比均下降。2024 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市分别累计推地4.15、0.06、0.88、3.21 亿平，同比分别-29.23%、-56.12%、-29.52%、-28.28%。

    　　2024 年上半年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市土地成交建面同比均下降。2024 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交建面分别为2.94、0.06、0.88、2.19 亿平，同比分别-27.34%、-42.3%、-29.52%、-27.48%。

    　　2024 年上半年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交均价均同比下降。2024 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交楼面均价分别为2843、24524、5043、1554 元/平，同比分别-14.26%、+7.96%、-20.36%、-9.86%。

    　　2024 年上半年全部统计城市中，除三四线城市外，一线城市、二线城市土地成交溢价率均较前年同期下降。2024 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交溢价率分别为4.06%、4.03%、4.6%、3.53%，分别较2023 年上半年-1.98、-3.5、-1.27、-2.03 个百分点。

    　　2024 年上半年，一、二三梯队开发商土地投资额均同比下降。2024 年上半年，一、二、三梯队开发商累计土地投资额分别为450.87、1168.31、78.81 亿元，同比分别-76.81%、-44.36%、-24.82%。

    　　2024 年上半年，一、二、三梯队开发商土地投资强度（土地投资/销售额）均较2024 年年初下降。2024 年上半年，开发商一、二、三梯队累计土地投资/累计销售额比值分别为7.87%、17.98%、4.65%，较2024 年年初分别-3.88、-1.70、-3.50 个百分点。

    　　各梯队房企整体土地投资强度与销售增速基本正比趋势。其中，中国铁建、中国中铁、滨江集团、建发房产等房企拿地强度高于统计房企平均水平，保利发展、招商蛇口、万科、中海地产等房企拿地强度低于统计房企平均水平。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A 。

    　　备注：上文“+”和“-”分别表示“增加”和“减少”。本文全部统计城市为中指院土地库收录355 个城市；一线城市为北京、上海、广州和深圳；二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、无锡、苏州、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市等36 个城市；三四线城市是中指院土地库中其余的315 个中小城市。

    　　本文统计城市土地数据包含住宅用地、综合用地（含住宅）和商业/办公用地。

    　　风险提示：行业预期风险、基本面下行风险。

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