房地产开发：本周新房成交同比-17.8% 保障性住房再贷款工具逐步投放

　　保障性住房再贷款工具正在逐步投放。2023 年，央行设立了租赁住房贷款支持计划。今年在“517”系列新政中，央行设立保障性住房再贷款3000 亿元，此前的支持计划1000 亿也并入了新工具。根据上证报，截至二季度末，金融机构已经发放了近250 亿元租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120 亿元。从目前落地的情况看，新工具依然采用“先贷后借、按季操作”的模式，即金融机构先发放贷款，下一季度再向央行申请再贷款资金，会有一个季度的时间差。现阶段地方收储正逐步落地中，我们认为伴随收储模式走通，后续贷款投放有望进一步加快。

    　　上海二手房成交套数有所回落，深圳成交保持热度。7 月1 日至12 日，上海二手房成交套数日均636.2 套，相较6 月有一定回落。深圳二手房成交套数继续抬升至176.1 套。北京二手房成交日均503.7 套相对平稳。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.1%，落后沪深300 指数0.09 个百分点，在31 个申万一级行业排名第10 名。

    　　新房：本周30个城市新房成交面积为162.0万平方米，环比下降41.6%，同比下降17.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为52.5 万方，环比-35.5%，同比-10.7%；样本二线城市为73.2 万方，环比-48.7%，同比-28.1%；样本三线城市为36.3 万方，环比-31.7%，同比-0.3%。

    　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计118.6 万方，环比下降10.5%，同比增长15.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为41.7 万方，环比-14.9%；样本二线城市为51.5 万方，环比-10.4%；样本三线城市为25.3 万方，环比-2.3%。

    　　信用债：本周（7.8-7.14）共发行房企信用债11 只，环比增加7 只；发行规模共计85.70 亿元，环比增加73.03 亿元，总偿还量93.13 亿元，环比增加37.15 亿元，净融资额为-7.43 亿元，环比增加35.88 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（82.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（54.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（63.7%）的债券为主。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：

    　　贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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