房地产行业点评：六月销售降幅收窄 “三大工程”逐步发力
事项：
国家统计局公布2024年1-6月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额5.3万亿元，同比下降10.1%；房屋施工70亿平米，同比降12.0%；新开工3.8亿平米，同比降23.7%；竣工2.7亿平米，同比降21.8%；新建商品房销售面积4.8亿平米，同比降19.0%；销售额4.7万亿元，同比降25.0%；待售面积7.4亿平米，同比增长15.2%。房企到位资金5.4万亿元，同比降22.6%。
平安观点：
投资降幅平稳，“三大工程”上半年拉动0.9pct。6月全国房地产投资1.2万亿，同比降10.1%，降幅较5月缩窄0.9pct，其中东部、中部、西部、东北部投资分别同比降9.3% 、11.5%、10.5%、22.4%。1-6月地产投资5.3万亿，同比下滑10.1%。随着“三大工程”积极推进，拉动上半年房地产开发投资0.9个百分点。往后看，销售承压及资金偏紧情况下，预计房企拿地开工仍将延续谨慎，上半年百城住宅用地成交建面同比降30%，投资端企稳或仍需等待。
新开工延续弱势，竣工降幅扩大。6月全国新开工7933万平米，同比降21.7%。考虑库存高企、拿地收缩、销售承压，新开工修复仍需时间，全年预计同比降20%左右。6月竣工4274万平米，同比降29.6%，降幅环比扩大11.2pct。参考亿翰等第三方数据，估算上半年33家房企合计交付113万套，同比下滑27%。随着2023年保交付高峰已过，加上剩余临时停工项目盘活存在一定难度，预计2024年全年地产竣工同比下滑20%。
近期金融监管总局党委书记、局长李云泽局长召开座谈会、再次强调全力推进在建已售难交付商品房项目处置，凸显中央对打好保交付攻坚战的决心。当前新房表现弱于二手房，很重要原因在于购房者担忧新房交付问题。随着保交付持续推进，有助于缓解购房者担忧，实现新房销售与竣工的良性循环。
政策效果渐显，销售降幅收窄。随着“517”新政后楼市热度修复，叠加上年基数降低，6月全国商品房销售面积1.1亿平、销售额1.1万亿元，同比分别降14.5%、14.3%，降幅较5月收窄6.2pct、12.1pct；其中东部、中部、西部、东北部销售面积6 月单月分别同比降11.0% 、21.1% 、15.3%、12.5%。重点观察的50城7月前12日新房日均成交套数同比升5.9%，20城二手房日均成交同比升48.5%，二手房改善更加明显，但楼市修复持续性仍待观察。考虑政策持续发力叠加2023H2基数降低，预计下半年销售降幅有望延续收窄。
受益上年基数回落，到位资金降幅收窄。6月房企到位资金同比降15.2%，降幅较5月收窄6.6pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别 同比降22.3%、25.3%，国内贷款同比降8.5%，均较5月有所改善。
投资建议：6月投资开工降幅保持平稳，商品房销售降幅环比收窄，但楼市修复情况仍待持续跟踪。7月15日中央召开三中全会，市场预期与地产相关或更多在构建“市场+保障”供给体系等长效机制内容，月末政治局会议对于地产看法或更值得关注，考虑“5.17”政策力度已较大，短期政策关注点仍在于现有政策的落地（收储）进度。投资建议方面，7月板块结束5月末以来的调整，但整体表现仍呈现波动，体现市场对收储推进进度及超预期政策预期偏弱，我们维持当前位置短期可适度积极的观点：1）板块已回撤至4月低点、2）较低持仓、3）市场对销售预期偏弱，但7月低基数下重点城市新房销售存在转正可能性、4）重点城市二手房挂牌量未进一步上升、5）业绩压力释放。中期来看，板块趋势行情仍有待楼市量价企稳。个股建议关注积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优质房企如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、保利发展等，同时建议关注产业链机会，包括经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）、建材（海螺水泥、华新水泥、兔宝宝、北新建材、伟星新材、东方雨虹等）等产业链龙头。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。
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