深度*行业*房地产行业2024年6月统计局数据点评：6月销售降幅持续改善；开工与投资单月降幅虽收窄 但仍然低迷

　　国家统计局发布2024 年1-6 月份全国房地产开发投资和销售情况。6 月销售面积1.13 亿平，同比增速-14.5%（前值：-20.7%）；开发投资金额1.19 万亿元，同比增速-10.1%（前值：-11.0%）；新开工面积7933 万平，同比增速-21.7%（前值：-22.7%）。

    　　统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自2023 年3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自2024 年1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。

    　　核心观点

    　　1. 商品房销售：

    　　单月销售同比降幅收窄，但从上半年累计销售的绝对量来看，为2013 年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅收窄。6 月销售面积1.13 亿平，同比下降14.5%，降幅较5 月收窄了6.2 个百分点；销售金额1.15 万亿元，同比下降14.3%，降幅较5 月收窄了12.1 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降15.7%，住宅销售金额同比下降13.0%，降幅分别较5月收窄了7.1、15.2 个百分点。6 月销售同比降幅持续收窄，主要是因为半年度冲业绩期+“517”地产新政的支持下，房地产市场活跃度边际改善，短期部分核心城市市场出现好转，从而对全国市场形成支撑。不过，未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民预期的改善。2）住宅销售均价环比持续提升。6 月商品房销售均价10172 元/平，环比下降1.1%，同比增长0.2%；其中住宅销售均价10787 元/平，环比提升0.3%，同比增长3.3%。总体来看，和统计局70 城房价增速有差异。3）东、西部区域销售面积同比降幅收窄。6 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-10.9%、-21.1%、-15.3%，其中，东、西部降幅较5 月分别收窄了10.5、7.6 个百分点，中部降幅较5 月扩大了4.8 个百分点。Q2 全国商品房销售面积2.52 亿平，同比下降18.6%，降幅较Q1 收窄了0.8 个百分点，销售金额2.58万亿元，同比下降22.7%，降幅较Q1 收窄了4.9 个百分点。上半年全国商品房累计销售面积4.79 亿平，同比下降19.0%，从绝对值来看，为2013 年以来同期最低水平；销售金额4.71 万亿元，同比下降25.0%；销售均价9837 元/平，同比下降7.4%。我们认为，随着后续信贷政策的放松预期以及高基数效应的减弱，预计下半年商品房销售规模下行趋势有望进一步放缓。

    　　2. 房地产开发投资、新开工、竣工：

    　　单月投资降幅今年以来首次出现收窄，但整体投资仍然低迷。6 月开发投资金额1.19 万亿元，同比下降10.1%，降幅较5 月收窄了0.9 个百分点，今年以来首次出现了单月同比降幅收窄的情形。其中住宅开发投资金额9059亿元，同比下降9.7%，降幅较5 月收窄了1.2 个百分点。单月投资降幅虽然收窄，但从绝对值来看，仍处于2016年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。2023 年下半年全国（300 城）土地成交总价同比下滑23%，降幅较2023 年上半年的11%显著扩大，进而影响到今年上半年的土地投资。2）施工建安投资持续低迷。6 月新开工面积7933 万平，同比下降21.7%，降幅虽然较5 月收窄了1.0 个百分点，但新开工规模仍处于2007 年以来同期历史最低水平。今年上半年施工面积也有12.0%的下降。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅连续两个月收窄，东、中部地区6 月投资额同比分别下降9.3%、11.5%，降幅较5 月分别收窄了0.8、1.7 个百分点；西部投资同比增速为-10.5%，降幅较5 月扩大了1.5 个百分点。Q2 开发投资金额3.04 万亿元，同比下降10.5%，降幅较Q1 扩大1.0 个百分点，新开工面积2.07 亿平，同比下降19.9%，降幅较Q1 收窄7.9 个百分点。上半年累计开发投资金额5.25 万亿元，同比下降10.1%；新开工面积3.80 亿平，同比下降23.7%。我们认为，当前制约新开工修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚未恢复，我们预计下半年新开工或延续下行态势。开发投资方面，今年以来土地成交仍在下滑，上半年全国（300 城）土地成交总价同比下降33%，或继续拖累下半年土地投资修复，同时在建安工程投资下行态势延续，下半年房地产开发投资整体或仍偏弱。

    　　竣工面积同比降幅扩大。6 月竣工面积4274 万平，同比下降29.6%，降幅较5 月扩大了11.2 个百分点，今年以来持续出现两位数的单月同比降幅。由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3 年的工程进度来计算，竣工持续承压。上半年累计竣工面积2.65 亿平，同比下降21.8%。

    　　3. 开发商资金：

    　　房企到位资金降幅收窄，主要是因为房款明显改善。6 月房企到位资金1.10 万亿元，同比减少15.2%（前值：

    　　-21.8%）。1）房款4973 亿元，同比减少23.3%（前值：-37.3%），销售回款边际改善。定金及预收款同比减少22.3%，同比降幅较5 月收窄了12.3 个百分点，或与“5.17”地产新政支持下，商品房销售有所回暖有关。个人按揭贷款同比减少25.3%，降幅较5 月收窄了16.8 个百分点，这主要是因为随着517 信贷政策在地方层面的逐步落地，带动个人按揭贷款降幅收窄，6 月居民部门中长期贷款3202 亿元，环比多增2688 亿元。不过，房款的实质性改善仍需要等待销售回暖。2）非房款5994 亿元，同比减少7.1%（前值：-2.2%）。其中国内贷款1397 亿元，同比减少8.5%，同比增速较5 月下降了25.4 个百分点。6 月自筹资金4046 亿元，同比下降6.4%，同比降幅较5 月收窄了2.2 个百分点。上半年房企到位资金累计5.35 万亿元，同比下降22.6%。

    　　投资建议

    　　地产供需端政策持续发力，各城市在需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码，保障性住房再贷款计划稳步推进，加快推动存量商品房去库存。从政策效果来看，全国层面，需求端方面，5、6 月销售同比降幅连续两个月收窄，市场出现边际改善迹象，但销售绝对量仍处于历史较低水平，需求信心仍然不足。未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民预期的改善。供应端，在土地成交下滑、房企经营承压下，房地产开发投资尚未出现明显好转迹象。我们认为，全国基本面的修复可能还需要一段时间。短期来看，我们认为接下来行情到来的时间点判断有二： 1）房价何时达到市场心理预期；2）是否有增量政策出台。目前来看，下半年信贷政策上再松动的可能性较大。长期来看，我们认为持续性的板块上涨行情仍需要看全国基本面的真实修复情况。

    　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：

    　　金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

    　　风险提示：

    　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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