深度*行业*房地产行业第28周周报：本周成交环比转弱；上海取消限价后首次土拍最高溢价率达21%

　　本周新房成交面积环比降幅扩大，同比增速由正转负；二手房成交面积环比降幅收窄，同比增速下滑；新房库存面积同环比均降幅收窄，去化周期同比上升，环比下降。

    　　核心观点

    　　7 月转入传统销售淡季，房企推盘力度转弱，前期政策效果边际减弱，新房成交面积环比连续两周负增长，本周环比降幅扩大，同比增速由正转负。40 个城市新房成交面积为200.7 万平方米，环比下降36.6%，同比上升18.9%，同比由正转负，较上周下降了50.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-34.4%、-42.1%、-26.0%，同比增速分别为-13.8%、-18.3%、-27.8%，一、二、三四线城市同比均由正转负，同比增速较上周分别下降了55.9、51.3、36.6 个百分点。

    　　二手房成交面积环比降幅收窄，同比增速下滑。18 个城市成交面积为176.1 万平方米，环比下降3.1%，同比上升6.3%，同比较上周下降了20.0 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-14.9%、1.5%、0.6%，同比增速分别为61.7%、-6.1%、-30.9%，一线城市同比增速较上周下降了40.9 个百分点，二、三四线城市同比降幅分别较上周扩大了5.1、22.4 个百分点。

    　　新房库存面积同环比均降幅收窄，去化周期同比上升，环比下降。12 个城市新房库存面积为9732万平方米，环比增速为-0.1%，同比增速为-2.6%；去化周期为17.6 个月，环比下降0.1 个月，同比提升4.0 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为18.4、14.7、61.5 个月，同比分别上升4.0、3.3、28.6 个月，环比分别下降0.0、0.0、0.6 个月。

    　　土地市场环比量跌价升，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为1067.8 万平方米，环比下跌56.6%，同比下跌70.6%；成交土地总价为218.7 亿元，环比下跌40.9%，同比下跌54.3%；楼面均价为2048.2 元/平，环比上升36.3%，同比上升55.2%；土地溢价率为3.3%，同环比分别上升1.9%、2.8%。

    　　本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。国内债券总发行量为124.7 亿元，同比下降53.8%（前值：-84.5% ）。总偿还量为113.5 亿元，同比下降47.9%（前值：-47.2%）；净融资额为11.2亿元

    　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为1.1%，较上周上升0.3pct，房地产行业相对收益为-3.8%，较上周下降1.7pct。房地产板块PE 为14.09X，较上周上升0.23X。北上资金对银行、电子、公用事业等加仓金额较大，分别为34.88、25.66、24.02 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.67%（上周为-0.65%），净买入1.07 亿元（上周净买入0.77 亿元）。

    　　本周，上海完成取消宅地限价后的首轮土拍，三批次4 宗地块全部成功成交，总成交金额91 亿元，其中两宗地块底价成交，两宗溢价成交。其中杨浦区平凉社区02H1-01 地块吸引了华润、中海、上海城投、象屿和天安联合体、北京城建和越秀联合体、建发、保利发展、招商蛇口和绿城9 家竞买人，起拍价18.18 亿元，最终经过60 轮报价，由保利拍下，成交总价22.03 亿元，溢价率21.18%，楼面均价8.85 万元/平。杨浦区长白社区地块吸引了中海、保利置业、北京城建和越秀联合体、象屿地产4 家竞买人，经过79 轮报价，最终由北京城建和越秀联合体以总价22.30 亿元竞得，溢价率17.12%，楼面价为7.03 万元/平。自该批次起上海取消自2021 年开始实行的溢价率10%封顶原则，且此次土地出让规则中并未规定相关房地联动价，上海土地市场在经历三年限价后，回归‘价高者得’的市场逻辑，此外，本次高溢价率成交的地块也使市场对未来该板块房价上涨有一定的预期。

    　　政策

    　　本周，广州放松了港澳台及外籍人士购房限制，新政策允许符合条件的境外人士在限购区内购买一套建筑面积不超过120 平的住宅，对于建面超过120 平的住宅，无论是在限购区还是非限购区，都不再限制购买套数。虽然目前外籍人士购房占比较低，但放松仍然会为市场带来新增需求，也有利于带动外籍人士、港澳台人士的置业。公积金方面，青岛提高了公积金缴存比例，将比例调整为介于5%至12%之间；武汉、淄博、滁州等城市提高了公积金最高可贷款额度；宁波将公积金可贷款额度从15 倍调整至20 倍，同时，放宽了首套房认定标准，下调了公积金贷款首付比例和贷款利率。

    　　投资建议

    　　各城市在需求端陆续推进落实信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码，保障性住房再贷款计划稳步推进，加快推动存量商品房去库存。从政策效果来看，6 月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，下半月高频数据出现边际改善迹象，但7 月进入传统销售淡季，市场再度转弱。未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民预期的改善。板块当前点位已跌至4 月24 日的底部位置。短期来看，若房价达到市场心理预期或有增量政策出台，可能会带动一波行情。目前来看，下半年信贷政策上再松动的可能性较大。长期来看，持续性的板块上涨行情仍需要看全国基本面的真实修复情况。

    　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

    　　风险提示

    　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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