华夏华润商业REIT投资价值分析

　　导读：华夏华润商业REIT 以其位于青岛市市南区的青岛万象城作为核心资产，不仅拥有庞大的体量和多元化的业态，还具备成熟的运营模式和强大的品牌运营实力。华夏华润商业REIT 盈利模式以租金、物业管理费及固定推广费为主，且租户业态分布科学，覆盖零售、餐饮、生活配套及体验等多个领域。根据预测，REIT 的营业收入有望持续增长，或展现出良好的财务前景和盈利能力。在估值方面，华夏华润商业REIT 的预测参数合理，估值水平接近可比均值，P/NAV 处于较低水平，估值收益率具有吸引力。

    　　购物中心：市场供需矛盾缓解，收入多元运营为王我国的城市化率和居民人均可支配收入持续增长，商业地产需求有望稳定提升。供给端， 购物中心新开数量放缓，人均享有面积已处于较高水平，2023 年客流量已经显著恢复。随着购物中心数量的持续增加，运营管理能力显得尤为重要。购物中心的业态正逐步向多元化方向发展，运营模式也在不断演变，运营能力是商业地产的核心竞争力之一。

    　　华夏华润商业REIT 正式上市，战投认购比例高华夏华润商业REIT 于2024 年3 月14 日在深圳证券交易所上市，以青岛万象城项目为基础资产，包括一期、二期及配套建设的1,319 个产权地下车位，总建筑面积为41.92 万平方米。投资人结构方面，华夏华润商业REIT战略投资者认购比例高，占比达80%，原始权益人及其关联方配售比例处于平均水平。

    　　运营模式相对成熟，盈利长期具有成长性

    　　青岛万象城处于青岛核心地段，具备体量大、多首层、运营品牌强大、会员基础牢固的特征，具备明显竞争优势。项目收入主要集中于租金、物业管理费及固定推广费收入，租户业态主要分布在为零售、餐饮、生活配套及体验等行业。根据基金招募说明书预测数据，2024、2025 年的营业收入或将为6.94、7.37 亿元，营业收入有望持续增长。

    　　收入预测参数合理，估值水平接近可比均值

    　　华夏华润商业REIT2024 年预计基础设想项目专门店和主力店租金分别增长6%和3%，出租率为97.5%。租金增速和出租率整体高于可比消费基础设施REIT 平均水平。考虑到青岛万象城处于青岛市核心地段，运营模式成熟，过去租金增速和出租率表现优异，租金和出租率预测合理。截至2024 年7月15 日，华夏华润商业REIT 的市值为69.00 亿元， P/NAV 为1.00，处于上市消费基础设施REITs 中等水平 。从中债估值收益率来看，华夏华润商业REIT 估值收益率为5.75%，低于华夏金茂商业REIT 和中金印力消费REIT，高于嘉实物美消费REIT。

    　　风险提示：宏观经济波动风险，招商退租风险，运营能力下降风险，周边竞争风险

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。