不动产服务1H24业绩预览：积极应对环境变化 业绩基本平稳兑现

　　主要标的1H24 业绩基本符合预期

    　　我们预计板块内国企与独立民企1H24 收入同比增长10-20%，净利润/核心利润同比增长5-25%，基本符合市场预期。派息方面，我们认为企业中期分红决策较历史惯例出现显著系统性变化的概率不大。

    　　关注要点

    　　基础物业管理板块带动整体收入利润增长。对于主业为物业管理的国企和独立民企，我们预测其1H24 收入端整体增速在10-20％；其中占收入绝对高比例的基础物业管理板块仍是增长的主要支撑、预计增速10-20％，两类增值服务受到地产和经济环境压制整体发展速度平缓，个别企业的某些业务条线受益自身发展周期或有局部亮点。利润率端，我们认为各企业将受到包括竞争环境变化、业务结构调整、运营管理改革等原因的影响而体现为分化。综合收入与利润率表现，我们预计相关标的净利润/核心利润同比增长5-25％。

    　　新拓合同目标兑现相对平稳，物业费收缴端略有承压。考虑到市场优质合约增量以及竞争环境的变化，各企业制定年初目标时基本方向是不低于去年同期，我们预计其1H24 新拓合同额基本符合目标进度、上下略有波动。在物业费收缴方面，我们认为在经济环境走弱影响下，各企业1H24收缴率或略有边际压力但幅度相对可控；其压力来源主要包括非住宅项目客户账期拉长、新交付住宅业主缴费积极性低等。

    　　优质商管运营商料业绩表现稳定。虽然受到消费行业环境影响，商场整体同店零售额表现2Q相较于1Q走弱，但我们估计内地优质商管运营商1-6月同店零售额仍将实现中高个位数增长；再考虑到近年密集新开业带来的管理规模影响，料商管运营商1H24 业绩表现有支撑。我们预计华润万象生活在管商场零售额1H24 整体同比增长15-20%，其中同店同比增长5-10%；叠加其他业务条线的平稳发展以及持续的运营效率提升，预计公司1H24 整体收入同比增长15-20%、核心净利润超过20%。

    　　估值与建议

    　　维持覆盖标的全年收入和利润预测不变。我们认为行业维度上，不动产服务板块股价走势仍将呈现beta方向与开发板块高度关联、但波幅相对较窄的趋势，在房地产实体市场价格企稳信号出现前料以波段博弈为主。在波动的行业大背景下，我们建议关注个股的alpha型机会：推荐在外部冲击影响股价的窗口期布局华润万象生活，同时推荐自身运营改善进程仍未被资本市场充分认知和定价的绿城服务。

    　　风险

    　　第三方外拓与内部提质增效不及预期；购物中心经营表现弱于预期；收缴率及经营性现金流表现不及预期。

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