房地产行业点评：“市场+保障”体系强化 新发展模式加快构建

　　事项：

    　　《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》发布，提出深化土地制度改革，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

    　　平安观点：

    　　“市场+保障”供应体系强化，完善房地产基础制度：决定提出加大保障性住房建设供给，满足工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求。未来政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求的“市场+保障”住房供应体系强化。同时决定强调加快构建房地产发展新模式，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。当前房地产“三高”经营模式弊端持续暴露，房企更多倾向债权融资，预售制度为行业高周转、加杠杆创造条件，此次强调改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，未来融资渠道多样、现房销售、地产财税改革完善值得期待。

    　　明确赋予各城市调控自主权，更多政策支持值得期待：决定明确充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。在短期楼市压力仍存、供求关系发生重大变化的背景下，一线城市楼市进一步宽松值得期待，同时取消普通住宅和非普通住宅标准，一方面利于降低非普住宅交易税费，提升楼市活跃度，另一方面利于开发商提供更多满足改善需求的高品质好房子。

    　　深化土地制度改革，实施“人地挂钩”的土地供应制度：决定允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用，有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制，有利于真正落实构建城乡统一的建设用地市场，让农民和农村有效参与到土地收益分配中。决定提出优化土地管理，建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制，将真正实现“地随人转”，有效解决人地资源错配带来的区域发展失衡，提高土地要素配置精准性和利用效率。

    　　投资建议：本次决定明确加快建立租购并举住房制度，加快构建房地产发展新模式，并全新提出改革完善房地产相关制度，未来“市场+保障”住房供应体系进一步强化，各地因城施策，短期更多政策支持值得期待。

    　　投资建议方面，考虑目前板块较低涨幅、持仓，叠加政策持续呵护、供需两端积极信号显现，维持适度乐观观点。个股建议关注积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优质房企如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。

    　　风险提示：1）政策持续呵护不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形。

声明：

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