对调降LPR的点评：LPR下调 实际利率为锚

　　本报告导读：

    　　央行调降LPR5Y 至3.85%，对应下调10bp，为年初以来的第二次调降，考虑到前期已经通过减点调减新增购房利率，当前LPR 进一步下调，对存量潜在影响更大。

    　　投资要点：

    　　央行对LPR1Y和 5Y均做调整，下调 10bp，和年初类似，从时间选择和下调幅度上均比较温和，并不激进。2024 年2 月LPR5Y 做了一次25bp 的下调，尽管幅度比本次更大，但并不激进，从实际利率角度来看，并没有出现实际利率的明显回落。本次调降幅度较上次更小，从力度来看，会较前期更弱，因此，从传递的信息来看，也属于温和调降。

    　　按揭贷款增量调减点、存量调LPR，考虑前期已经有了减点的调降，本次降LPR 对存量影响更大，同时，有助于缓解新老按揭利率差异。

    　　由于过去数月LPR 并没有调降，为了支持购房需求，包括一线城市在内的大多数城市是通过减点的方式来调降利率，这使得新老按揭贷款利率不断拉开差距。上一轮系统性的调降存量按揭贷款利率来匹配新老按揭贷款是在2023 年9 月底，当前即便一线城市，也在LPR 的基础上下调40bp，因此，新老利率差异再次拉开，当前调降LPR 有助于缓解利率差异。需要注意的是，利率差异的影响并不体现为抑制需求，而是会导致提前还款的加剧。

    　　实际利率仍然处于相对高位，预计后续还有实际按揭贷款利率调降的空间。尽管过去2 年名义按揭贷款利率已经下调多次，但经过通胀调整后的实际贷款利率仍然处于近年高位，这对需求仍然会带来一定的抑制作用，预计后续仍有调降实际按揭贷款利率调降的空间。

    　　低杠杆应对高实际利率，对房企来说，仍建议两端配置。当前实际利率仍然处于较高水平，对企业经营的杠杆率要求仍然很高，低杠杆运行仍然是当前的首选，推荐招商蛇口、保利发展、中新集团，同时，继续关注行业的重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。

    　　风险提示：市场需求加速下行。

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