房地产行业点评报告：北京开启以旧换新政策 后续更多城市有望跟进

　　事件：北京开启以旧换新政策，多方机构全程参与提供便利

    7 月19 日，北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会联合倡议，自即日起至2024 年12 月31 日，在本市开展商品住房“以旧换新”活动，号召全市开发企业、中介机构和相关服务行业积极参与，为住房卖旧买新提供优惠和全链条优质服务，支持购房家庭“以旧换新”。具体操作上，开发企业为卖旧买新的购房者提供90 天“退房无忧保护期”，鼓励提供“折上折”“特别补贴”等专属优惠，鼓励中介机构对参与的旧房进行“全程推、优先卖”，并提供专属佣金优惠，相关服务行业为换房人提供过渡期租房优惠和家装折扣等。

    　　新房选择范围较广，6 月以来北京二手房成交回暖

    根据北京房地产业协会提供的楼盘信息，本次以旧换新政策参与的新房项目共31 个，涉及房源9000 余套，其中房山、昌平、顺义、大兴和丰台区均有5 个及以上项目，朝阳区3 个项目，共8 个项目位于城六区。从房企角度看，中建一局和三局共有9 个项目，北京城建和首开股份分别有5 个项目，招商蛇口和龙湖集团分别有3 个项目，绿城中国和建发国际分别有2 个项目，保利发展和越秀集团分别有1 个项目，整体新房开发商以品牌房企为主，除龙湖外均为央国企。北京自6 月末发布新政优化首套房认定标准，下调首套贷款首付比至20%、最低房贷利率至3.5%，受此影响，根据北京住建委数据，北京6 月及7 月1-20 日二手住宅成交套数同比分别增长29.1%和58.9%。

    　　超90 城已推出以旧换新相关政策

    　　根据中指研究院数据，截至6 月末全国已有超90 城陆续推出住房以旧换新措施。

    　　“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40 城参与，其中国企收购模式已在郑州、南京等城市推进，其中截至6 月末郑州和南京以旧换新分别落地700 和200 余套。本次北京新政属于“中介优先卖”模式，4 月深圳已对13 个楼盘开展以旧换新活动，5 月广州以旧换新活动发动全市122 个新房项目参与，6 月上海以旧换新参与项目增至27 个。从执行效果来看，“中介优先卖”模式效果受二手房市场情况影响较大，国企收购模式去库存效果更为有效。

    　　投资建议

    　　2024 年以来多地推进住房以旧换新政策，聚焦去库存政策基调。本次北京以旧换新政策在6 月购房政策优化、二手房成交回暖的趋势推出，有望持续带动二手房成交市场，从而拉动新房去库存，满足居民刚性和多样化改善性住房需求，示范意义显著，我们预计后续更多城市和房企项目将很快跟进。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

    　　风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。

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