房地产：降息符合预期 预售制改革或有序推进

　　行业事件：

    　　7 月22 日，央行下调一年期和五年期贷款市场报价利率，分别下调10BP 至3.35%和3.85%。二十届三中全会通过了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，决定延续了2024 年以来对房地产的表述，同时提出了改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

    　　购房成本持续降低，市场有望逐步回暖

    　　房地产市场仍在下行周期，降低LPR 利率，一方面有望带动房地产市场需求释放，另一方面利好存量贷款成本下降，提振市场信心。自2022 年以来，5 年期LPR 已累计下调80BP，房贷利率已降至历史最低水平。本次贷款利率下调10BP，以北京为例，假设贷款总额为300 万，贷款年限30 年，则月供减少167 元，还款总额减少6 万元。1 年期LPR 同步下调，有利于缓解房企资金压力，加速行业企稳。

    　　商品房存量较为充足，预售制度有待循序渐进改革目前我国的商品房存量较为充足，根据七普数据，2020 年我国家庭户人均住房面积达41.8 平方米，人均房间数达到1.2 间，已达到较高水平。从供给来看，截止2024 年6 月，我国待售商品房面积达7.39 亿平方米，同比增长15.2%，处于历史高位。商品房预售制度的设立初衷，是为了解决城镇化初期房企资金不足、商品房短缺的问题。随着房地产市场的快速扩张，预售制度的弊端逐渐显现，购房者的权益得不到保障。目前供需关系已发生转变，房地产长久健康的发展或需要更适配的销售模式。

    　　预售制度转型需循序渐进，配套相关资金政策预售制度改革涉及多方面因素，包括房企融资配套、债务重组、存量项目保交房等。目前房企资金压力较大，如立即取消预售制度，可能会导致房企资金断裂，在建项目停工或延迟交付。参考国外房地产模式，可考虑根据项目进展按比例进行预售款支付，同时加强预售资金的监管。长期来看，若要完成预售向现房销售的转变，还需对房企的融资渠道、融资成本进行优化，同时对土地市场及相关税费进行改革，降低房企的资金压力。

    　　地产税收制度改革利长远，土地财政短期或持续承压随着房地产扩张速度放缓，土地财政模式亟待转型，逐步完善地方税收来源。2021 年土地出让收入金收入达8.7 万亿元，2023 年降至5.8 万亿元。

    　　长期来看，房产税有利于稳定地方财政，缩小贫富差距。短期来看，目前房地产市场销售承压，土地市场低迷，房产税推出概率较低。结合现状，从供需两端降低成本有望提振市场信心，带动市场回暖，如优化供给端的土地增值税、需求端的契税和增值税等。

    　　投资建议

    　　2024 年以来，房地产政策利好频出，本次降息直接降低购房成本，有望持续释放购房需求。商品房预售制度的改革，短期内可能会给房企带来更大的资金压力，但辅以合适的政策支持，长期来看可以保障购房者的利益，维持供需平衡，促进行业健康发展。建议关注土储优质、资金充足的国央企，以及具备优质改善型产品塑造能力、布局高能级城市的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。

    　　风险提示：1）政策落地不及预期；2）市场修复不及预期；3）房企资金风险加剧。

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