三中全会房地产政策解读：化解风险、革新模式、完善制度 房地产高质量发展仍有较大空间

　　事件

    　　7 月18 日，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议公报，全会指出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。7 月19 日，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀举行的中共中央新闻发布会上表示，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。

    　　7 月21 日，《中共中央关于进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》发布。

    　　其中提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

    　　点评

    　　要求化解风险，转变旧模式、构建新制度，住房双轨制更好满足多样化需求。1）二十届三中全会公报提及，要落实好防范化解房地产风险；韩文秀也提及要加快构建新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端；而本次决定也提及加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式；均表明防范风险、转变旧模式、加快构建新制度和新模式是房地产行业未来改革发展大方向。2）韩文秀提及“建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求”，本次决定提及“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；支持城乡居民多样化改善性住房需求”；均表明当前制度目的在于满足居民多样化需求，保障房供应承接工薪群体刚需，商品房承接改善型需求，未来制度是通过“保障房+商品房“双轨制更好承接不同居民群体不同住房需求，建立“好房子”满足改善需求同样重要。

    　　更高层级会议充分赋予地方自主调控权、因城施策，地方政策有望进一步放松。决定提及“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，更高层次会议定调并强调“赋予城市调控自主权”，未来核心一二线城市进一步放松政策自主权和空间更为可观，各城市对于限购政策（主要针对一线城市）及普宅认定标准将进一步放松，有利于持续呵护居民合理住房需求，促进居民刚需和改善性需求释放。

    　　改革融资、预售制度，完善房地产税收制度，长效机制持续呵护市场健康发展。未来房地产行业将迎更为合理的制度调整，融资和预售配套改革，同时完善房地产税收制度，房地产税收制度包含营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税等，本次决定中房地产税收制度并非特指房地产税；对比2013 年的十八届三中全会，提法为“加快房地产税立法并适时推进改革”，本次提法更为温和，改革内容更为全面，长效机制持续呵护市场健康发展。

    　　对比此前提法，本次决定对房地产更为呵护，房地产高质量发展还有较大空间。1）关于地产：本次决定提及新模式、新制度，赋予各地调控权，健全融资、预售、税收制度等等，涉及领域全面，韩文秀也指出我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间；对比十八届三中全会提法，提及“健全住房保障和供应体系“、”房地产税立法“，本次决定对房地产中长期发展更为呵护；2）关于城镇化：本次决定提及“健全推进新型城镇化体制机制”、“产业升级、人口集聚、城镇发展良性互动”等等，对比十八届三中全会提法，本次城镇化提法更为具化，切实保障多方群体多项利益，推进新型城镇化。3）关于土地制度：本次决定提及“加快构建新型农业经营体系“，更为积极探索制度改革、优化土地管理。

    　　投资分析意见：化解风险、革新模式、完善制度，房地产高质量发展仍有较大空间，维持“看好”评级。我们认为房地产经历三年深度调整后有望进入筑底阶段，主要源于：

    　　一方面，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临；另一方面，今年4 月底新表态以来，430、517、607 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、中海外发展、越秀地产、建发国际、龙湖集团，关注：贝壳、我爱我家、绿城管理。维持物管“看好”，推荐：华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。

    　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。

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