房地产行业重大事项点评：降利率 看落实

　　事项：

    　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年7 月22 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期LPR 为3.35%，5 年期以上LPR 为3.85%，以上LPR 在下一次发布LPR 之前有效。

    　　评论：

    　　5 年期以上LPR 再降10bp，按照商贷100 万，等额本息贷款30 年测算，月均还款额约下降56 元。1）自2024 年2 月5 年期LPR 降至3.95%后，2024 年7 月再次迎来降息，此次降息10bp 至3.85%。2）根据贝壳研究院数据，2024 年5 月百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套房平均商贷利率降至3.9%，百城二套平均利率自2019 年以来首次进入“3 字头”。3）若按照贷款100 万，30 年等额本息还款测算，按揭贷款利率从3.45%降低至3.35%，则每月偿还额将从4463 元降至4407 元，月均还款额约下降56 元。

    　　对于已经取消商贷利率下限的城市，商贷利率由商业银行根据自身经营和客户风险状况等因素，自主确定，本次LPR 下调后商贷利率实际定价，仍是由商业银行参考实际市场情况决定。1）“517”政策前，全国首套房贷款利率下限为LPR-20bp，二套房为LPR+20bp，5 月17 日央行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各城市按照因城施策原则，自主确定是否设定商业贷款利率下限及下限水平。据克　　而瑞统计，截至2024 年6 月底，全国有超过250 个城市取消房贷利率下限。2）多个城市已取消商业贷款利率下限，由各地银行业金融机构确定实际执行利率。以江苏为例，人民银行江苏分行表示，截至5 月28 日，南京、苏州、无锡、南通、扬州、泰州、连云港、盐城、淮安、宿迁10 个设区市取消首套和二套房贷利率下限，单笔贷款具体首付比例和利率，由商业银行根据自身经营和客户风险状况等因素，自主确定。而当前苏州、南京首套房最低商贷利率降到了3.1%左右（截至本次LPR 下调前），对于这类已经取消商贷利率下限的城市，本次5 年期LPR 下调10bp 后，银行对商贷利率定价，仍是参考实际市场情况决定。

    　　由于居民对于住宅资产的偏好，导致其往往通过现金流角度去做购房决策，本质是忽视首付的机会成本，而更关注房租与按揭贷款的匹配度，LPR 下调能在一定程度上降低居民购房成本，有利于加速市场探底。我们在《房价见底：一种可能的逻辑》报告中提出当前居民购房可能的决策逻辑，由于无房刚需家庭每月必须支付房租，购房后则需要支付房贷月供，我们将购房后按揭贷款月供超过家庭月租金与月度公积金之和的部分称为刚需家庭的额外支出。若月供=月租金+月度公积金，即额外支出为0，此时刚需家庭购房后的现金流压力较小，购房决策或更顺畅，而LPR 下调能在一定程度上降低居民购房成本，进一步减轻现金流压力。

    　　但租金收益率如果无法大幅高于持房成本，则可能难以刺激起居民资产配置需求，政策更多呈现托底效果，短期或无法改变居民购房行为。1）复盘美国次贷危机后房贷利率和租金收益率的走势，租金收益率明显高于房贷利率时，加之新房库存低位、居民就业持续好转、收入增加才引发居民积极配置房产。2）截至2023 年底，我国多数典型城市租金回报率仍在3%以下，而首套房商贷利率仍在3.45%左右，租金收益率仍低于持房成本。

    　　等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的ROE，才能预期板块趋势性机会。

    　　目前仍需等待，建议重点关注相对确定性机会：1）城中村改造、收储等政策受益标的；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。

    　　风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。

声明：

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