地产行业周报：二手房成交环比提升 三中全会强调防风险

投资要点

    前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为7 月15日-7 月21 日。

    二手房冰山房价指数环比延续下降趋势

    二手房价方面，重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-1.14%，跌幅较上周收窄0.02pct，跌幅保持稳定相对收窄。本周5 个城市冰山房价指数环比上涨，上涨城市数据较上周相比减少2 个，其中石家庄涨幅明显，增幅在2.3%，其余城市例如台州、哈尔滨及乌鲁木齐增幅分别为0.6%、0.2%、0.2%。517 新政以来，重点50 城冰山房价指数周度数据环比持续为负，月度跌幅大致在0.2%-0.3%之间，7 月21 日冰山房价指数绝对值较5 月26 日下降2.1%。具体城市来看，重点50 城所有城市房价均下降，其中石家庄、上海、南京、太原及杭州跌幅在1%以内。跌幅较大的城市包括徐州、东莞、厦门、乌鲁木齐及金华，跌幅在3.6-5.4%之间。一线城市中北京、上海、深圳、广州跌幅分别为-2.2%、-0.5%、-2.7%、-2.5%。

    新房成交环比下降，二手房累计成交面积同比降幅持续收窄根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积153 万平，环比-11.3%，较2023年周均成交下降42.1%，降幅较上周扩大7.4pct；2024W1-29 成交面积累计同比为-36%，降幅较上周收窄0.3pct；本周重点13 城二手房成交面积为163 万平，环比+3%，较2023 年周均成交量上涨8%，2024W1-29 累计同比为-8.7%，降幅较上周收窄0.9pct。重点13 城二手房成交连续两周环比回升，二手房累计成交面积同比降幅保持收窄趋势。

    本周政策要闻

    1）中央：新华社发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》。其中提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

    2）央行：7 月22 日，央行发布公告，即日起，公开市场7 天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整为1.70%。1 年期LPR 为3.35%，5 年期以上LPR 为3.85%，均下调10 个基点。

    3）北京：启动商品房“以旧换新”，9000 套新房房源参与。

    4）南京：二套房贷利率降至3.05%，与首套房利率持平。

    本周观点

    从市场成交来看，重点13 城二手房成交量7 月前三周周均成交量较6 月周均成交量下降7.1%，与23 年7 月环比下降幅度4.6%相比稍有扩大。从房价端来看，本周重点50 城冰山房价指数月度环比降幅小幅收窄，虽然房价整体调整压 力仍在，但房价滚动月环比在连续三周跌至1%以下后，跌幅重回稳定趋势。从政策端来看，本周中央的相关政策文件在多方面勾勒了房地产长期发展的方向，强调房地产市场高质量发展，三中全会上再次强调落实好防范化解房地产领域风险举措，我们认为房地产行业长期在高质量发展上仍有较大空间，但短期内的核心问题仍然在企稳，2024 年下半年为了企稳房地产量价增速，政策可能仍将持续发力。7 月22 日，央行发布最新一期LPR，1 年期LPR 为3.35%，5 年期以上LPR 为3.85%，均下调10 个基点，5 年期以上LPR 下降继今年2 月以来再次下降。根据中国房地产报数据，当前多数城市首套房贷利率已降至3.1%-3.5%之间，我们认为，此次央行全面降息或带动房贷利率进一步下降，能够助力购房成本降低。

    投资建议：继续看好24 年内地产板块投资机会我们看好产品力强的央国企，优选估值安全边际高、流动性好的开发商，建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。量价全面修复前，现金流稳定性强的物业企业和核心资产运营商，抗周期能力强，建议关注：中国国贸和华润万象生活。

    风险提示

    政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。

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