房地产行业信息点评：对央行调降利率政策的点评：小幅调降LPR 增强购买力和释放需求

　　央行推动1 年期和5 年期以上LPR 下降10 个基点，引导贷款利率下行。2024年7 月22 日，中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）及调整发布时间公告》：“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年7 月22 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期LPR 为3.35%，5 年期以上LPR 为3.85%。以上LPR 在下一次发布LPR 之前有效”。

    　　我们认为，本次央行调降1 年期和5 年期以上LPR，有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行，并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力。

    　　政策影响分析：购房者成本小幅下降，中长期下降空间较大。

    　　1）我们认为，此次5 年期以上LPR 向下减少10 个BP 将小幅降低购房者的成本。

    　　2）我们认为，未来我国中长期利率存在下行的趋势，购房者的还贷压力将持续减轻。

    　　我们认为，此次5 年期以上LPR 下降将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。

    　　1）历史上基本面表现情况：我国个人住房贷款加权平均利率从2014 年9 月至2016 年9 月，从最高点的6.96%连续回落至4.52%。在个人住房贷款加权平均利率首次回落后的2015 年3 月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国个人住房贷款加权平均利率从2018 年12 月的5.75%见顶回落，随后至2020年3 月，行业销售增速开始触底反弹。

    　　2）历史上行业指数表现：我国个人住房贷款加权平均利率从2014 年9 月至2016年9 月，从最高点的6.96%连续回落至4.52%。在个人住房贷款加权平均利率首次回落后的2015 年6 月，A 股地产指数的超额收益率触底温和回升。另外，我国个人住房贷款加权平均利率从2018 年12 月的5.75%见顶回落，随后至2021 年12 月，A 股地产指数的超额收益率开始触底反弹。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。

    　　特别提示：本报告仅总结了我国2014 年以来房贷利率下调后的地产销售和A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。

    　　风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。

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