房地产行业跟踪报告：二十届三中全会房地产领域精神解读：租购并举 构建房地产新模式

　　7 月22 日，人民网报导《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）。其中该《决定》有关房地产的具体内容有：

    　　“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度”。

    　　1）“租购并举”与加大保障房供给，既满足需求，也促进构建行业新模式。《决定》提出要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”。我们认为，“租购并举”新模式将突出通过新建和收购存量住房方式，补齐市场相对短板的公共“租赁”资产。例如，2023 年2 月，人民银行创设1000 亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆市、济南市、郑州市、长春市、成都市、福州市、青岛市、天津市等8 个城市开展试点，用于试点城市收购存量住房。而保障房政策实施将结合"配租＋租售”两种方式进行。例如，2024 年5 月17 日，中国人民银行表示，拟设立3000 亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。同时，统筹考虑政策衔接，把租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。我们认为，上述政策既满足刚性保障住房需求，又有利于推动存量商品房去库存，助力推进行业模式逐步转型。

    　　2）“因城施策”原则下进一步放松政策，支持居民多样化的改善性需求。《决定》提出要“支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。我们认为，2024 年4 月的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，房地产政策持续宽松，居民购房负担有所减轻。我们判断，未来一线城市的限购政策有望进一步松绑和优化，而全国其他城市的需求端政策重心将由松绑交易限制逐步转向推动住宅品质提升，支持居民多样化的改善性需求，提高住宅的可得性。

    　　3）改变“三高模式”和完善税制，助力行业步入中长期良性发展轨道，推动行业高质量发展。《决定》提出要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

    　　完善房地产税收制度”。我们认为，房企融资方式和预售制度改革的方向是告别过去的“高负债、高周转、高杠杆”模式，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。政策目标在于引导房企真正进入良性发展的轨道。

    　　投资建议：给予行业“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：

    　　华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。

    　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。