REITS：简评国家发改委1014号文

　　行业近况

    　　7 月26 日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014 号文，简称《通知》）。

    　　评论

    　　确认常态化发行机制，压实各方责任。首先，《通知》明确了REITs常态化发行的市场化、法制化原则，全面改进申报推荐制度，明确审核内容，简化推荐程序。我们认为常态化制度的建立有望使市场更加规范、透明，同时或提高申报推荐效率，降低市场主体时间成本和资金成本。其次，《通知》压实了原始权益人、基金管理人、中介机构等各方责任，确保项目真实性和合规性，对于违规行为施以惩戒措施以维护市场秩序。

    　　扩大发行范围，提高回收资金使用灵活度。结合我国基础设施项目现状和特点，《通知》适当扩大REITs发行范围，如增加清洁燃煤发电、养老设施以及市场化租赁住房，同时放宽景区范围，纳入满足条件的产业园区、消费、文旅等行业项目配套等。我们认为发行范围扩大有望推动REITs市场在未来三年迎来新一波扩容浪潮，推动市场规模明显提升。此外，《通知》取消用于存量资产收购的30%比例上限，同时将补充流动资金比例上限从10%提升至15%，增强原始权益人资金使用灵活性，有望提升发行意愿。

    　　取消项目未来收益率要求，推动基础设施市场化定价发行。《通知》明确不再对项目未来三年收益率做出要求，将定价权交由市场。我们认为基础设施市场化定价一方面将夯实REITs权益属性，另一方面不同项目间收益率或将依据资产质量以及运营管理能力等要素进一步拉开梯度，满足不同风险偏好投资者的需求。

    　　估值与建议

    　　供给侧政策加码，助力市场行稳致远。我们认为本次《通知》作为REITs供给侧政策具有里程碑意义。首先，我们认为《通知》为推动REITs市场规模可持续发展奠定了制度基础，我国REITs市场有望进入规模快速提升期，真正成为具备稳定分红特性的大类资产；其次，REITs作为盘活存量资产的特殊权益工具，在当前宏观环境下显得愈发重要，亦体现金融服务实体经济的内核。我们积极看好REITs市场后续发展及长期配置潜力。

    　　风险

    　　政策落地不及预期；新项目发行进度不及预期。

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