房地产行业周报：新房品质持续攀升 存量库存去化压力犹存

　　周度观点：政策影响趋弱叠加淡季效应渐显，重点50城7月（前26日）日均成交同比降6%，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中提到“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准” ，潜在政策空间仍存，关注月末政治局会议相关表述。对于商品房预售制度改革和房地产税收制度完善，我们认为现房销售和税收制度完善（不仅是房地产税征收）为趋势，但短期楼市承压、房企资金偏紧背景下不具备条件。上半年常州、苏州、武汉、天津等城市发布住宅品质新规，如天津将原标准“住宅层高宜为2.8米”调整为“住宅层高不应低于3.0米”，高品质住宅成交占比有望持续提升，“地段+品质”将成为改善盘去化关键。短期而言，新入市项目品质提升，而存量新房品质相对偏弱，叠加二手次新的供应压力，预计存量新房量价仍将承压，未来或需政府收储等方式加快去化。投资建议方面，近期受大盘影响，板块整体震荡偏弱，但考虑地产低涨幅、低持仓（2024H1基金持仓仅0.83%）、潜在政策空间仍存、供需两端积极信号持续显现，维持短期适度乐观的观点，关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企,如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。

    　　政策环境监测：五年期LPR调降10bp,REITs步入常态化发行阶段? 市场运行监测：1）成交环比回升，步入销售传统淡季。本周(7.20-7.26)50城新房成交1.8万套，环比升6.7%；20城二手房成交2万套，环比升1.8%。7月前26日新房日均成交同比降6%，降幅较6月收窄5.5个百分点；二手房日均成交同比升38.4%，增幅较6月扩大22.6个百分点。2）库存环比下降，去化周期18.7个月。16城取证库存9999万平，环比降0.2%，去化周期18.7个月。3）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面2423.2万平、成交建面1812.5万平，环比升32.3%、降4.4%；成交溢价率8.7%，环比升3.9pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.2%、34.4%、65.4%，环比分别降5.4pct、升6.3pct、降0.9pct。

    　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行37亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块跌2.69%，跑赢沪深300（-3.67%）；当前地产板块PE（TTM）15.92倍，估值处于近五年94.98%分位。

    　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

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