房地产行业点评：郑州推出首批配售型保障房 市场+保障供应日渐清晰

　　事项：

    　　郑州市人民政府发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，同时推出首批配售型保障房1999套。

    　　平安观点：

    　　房源筹建：新建及存量房收购为主，面积控制在70-120平。根据管理办法，郑州配售型保障房实施遵循政府主导、以需定建（购）、合理布局和稳慎推进的原则，建设用地以划拨方式供应，房源筹建主要来自新建和收购存量住房，其中新建包括在依法收回的已批未建土地、闲置土地、非居住存量土地上建设；城中村改造、城市更新、危旧房改造中配建；机关、企事业单位利用自有土地建设；新开发商品住房项目中配建等。收购的存量房包括各类政策性住房、建成未售的商品房和市人民政府规定的其他房源。配售型保障房面积控制在70—120平，三居室套型比例按项目情况控制在50%—60%，车位按1:1比例配置。我们认为户型面积明显大于过往保租房及各类保障住房，符合当下家庭生活水平日益提高以及三胎政策施行，申请家庭对住房面积标准及房型需求日益增长的趋势。

    　　配售对象：面对本市户籍且住房困难家庭，特定人才可适度放宽。根据办法，主申请人应取得郑州市市区户籍3年以上，且申请人及其家庭成员在市区范围内无自有住房，或家庭人均住房建面不足20平。享有郑州市人才计划支持的高层次人才、博士以上学历和经市人社局认定的市重点产业急需紧缺人才不受户籍时限的限制。同时3子女（含）以上家庭等4类对象可优先进行配售选房，项目配售3个月后仍有剩余房源的，可转化为保障性租赁住房。

    　　定价与回购：严格“保本微利”与“封闭流转”，按年1%折旧回购、5%利润定价。配售型保障房配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成，实行封闭管理，由于特定原因可申请由运营公司回购，按“回购价格=（原购买价格）×[1-（交付使用年限×1%）]”回购，相当于购房人按1%的租金回报率向政府租赁房屋，购房人自行装修部分，不予补偿。回购后按房屋现状再次配售，配售价格与该房屋回购价格一致。明确保障性住房家庭享有商品住房同等落户、子女入学等政策，配售型保障房购房合同签订之日起满两年后，可购买其他房产。

    　　首批项目：4个项目合计1999套房源，收购项目配售价约为市场成交价8折。首批推出4个项目，合计1999套，价格区间5750元/平到7283元/平，精装交付，户型覆盖79-120平的2到3房，交房周期均在一年内。其中中建·澜溪苑为预配售项目，拟由郑州城发安居以需定购，收购作为配售型保障性住房。根据中指库数据，截至目前，2024年中建·澜溪苑成交均价为7244元/平，项目配售价（5750元/平）约为市场成交价的79%。

    　　投资建议：随着2023年“14号文”出台，国内保障房发展步入新阶段，“市场+保障”的供应体系日渐清晰。短期保障房有望迎来一轮建设小高峰，为下滑的地产投资提供一定对冲，中期来看，按照“以需定建”的原则，建设规模及对商品房市场分流或相对可控。从房地产行业来看，短期楼市量价下行持续压制板块估值，积极关注政策端变化；中长期来看，关注资产质量优化、历史包袱减轻的房企如保利发展、招商蛇口、华发股份、越秀地产、滨江集团等，同时关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。

    　　风险提示：1）楼市量价调整幅度大于预期风险：若市场修复不及预期，楼市量价持续调整，房企减值压力、资金压力将超出预期；2）若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）保障性住房建设规模及进度不及预期风险：若各地建设规模、落地进度不及预期，对全国房地产投资支撑将低于预期。

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