房地产行业：REITS发行全面常态化 打开规模空间

　　REITs 发行全面常态化，打开规模成长空间

    　　7 月26 日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》。2022 年8 月证监会与国家发改委研究提出了加快推进REITs 常态化发行的十条措施，本次是发改委正式发文全面推动，以市场化、法治化为遵循，以制度化、标准化、规范化为原则，全面改进申报推荐制度，进一步明确审核内容，优化政策空间，简化推荐程序，压实各方责任。常态化发行的推进伴随着底层资产的进一步扩围、政策空间的优化以及申报效率的提升，我们认为这一举措有望进一步拓宽未来C-REIT 市场规模，打开持有型物业的价值重估空间。

    　　底层资产再扩围，正式纳入养老地产与长租公寓根据本次发布的申报要求，底层资产的范围在236 号文（2023 年3 月）基础上进一步扩大，新纳入的项目包括能源基础设施领域的燃煤发电项目、租赁住房领域的市场化租赁住房项目，以及养老设施。此外，放宽了文化旅游基础设施项目范围，旅游景区标准从5A 放宽至4A，同时，在园区、文化旅游以及消费基础设施领域中，满足通知相关要求的关联资产亦可纳入项目底层资产。整体而言，对于产权性项目，不仅养老地产和长租公寓纳入REITs的通道被打通，各类基础设施配套或不可分割的酒店、底商等也可纳入，提升REITs 的扩容空间。

    　　政策空间优化，降低扩募规模以及回收资金用途相关要求新规对于扩募要求予以放宽：明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50 亿元的项目，可适当放宽可扩募资产的规模要求。提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。我们认为这两项调整有利于降低资产扩募门槛，也能够调动发行方的积极性。

    　　取消回报率硬约束，强化市场化定价

    　　值得关注的是在REITs 项目申报基本条件方面，通知取消了236 号文中对回报率的要求，即收费收益权项目内部IRR 不得低于5%、产权类项目未来3 年每年净现金流分派率不得低于3.8%的要求，改为最近3 个会计年度的平均EBITDA（或经营性净现金流）不低于未来3 个会计年度平均EBITDA（或经营性净现金流）的70%。在REITs 推进初期，对于回报率的硬约束有利于形成市场认知，随着C-REIT 市场的逐步成熟，定价市场化更有利于实现投融资双方利益的平衡，助于市场进一步完善。

    　　风险提示：因市场化租金下降导致资产盈利能力下降；因不动产运营质量下降导致REITs 整体估值下滑。

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