房地产行业事件点评：构建发展新模式 强化因城施策

　　核心要点：

    　　“防风险”总基调不变，相关政策落实将进一步加快7 月18 日，三中全会公报提出要“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，该表述与今年4.30 政治局会议（提到“要持续防范化解重点领域风险”）及去年12 月中央经济工作会议（提到“积极稳妥化解房地产风险”）一致。

    　　值得注意的是，本次三中全会更加强调“防风险”举措的落实，因此未来有望看到更多房地产供应端和需求端的政策出台，促进行业平稳健康发展。

    　　建立“租购并举”的住房制度，行业发展模式将发生转变7 月21 日公布的《决定》提出要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。这意味着我国未来的住房制度将以“商品房+保障房”的双轨制为核心，用以满足不同类型居民的住房需求，而保障房主要是满足工薪群体的刚性需求。为增加保障房的供应，现有政策已经从土地供应和资金来源提供了较大支持。

    　　例如，5.17 会议提出支持地方国企收储存量商品房用作配售型或配租型保障房，央行也为此提供了3000 亿元的保障性住房再贷款支持；同时，自然资源部表示按照“以需定购”原则，支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。因此，我们预计未来还将加大相关政策的支持力度，通过去库存的方式增加保障房供应。

    　　关于房地产发展新模式，韩文秀在三中全会的新闻发布会上表示要消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求。在行业周期波动变小的趋势下，旧的开发模式将发生转变，行业竞争格局将持续优化，房企的产品力显得更为重要，供应高品质住房也能够提振居民购房信心。

    　　加强各城市调控自主权，税收和预售制度改革是长期方向《决定》提出要充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

    　　我们认为，各城市调控的自主权得到强化，未来一线及核心二线城市的限购政策放松空间被进一步打开。同时，取消普宅标准将降低购房者交易成本（如契税、个税、增值税），有助于激活一二手房置换需求。

    　　另一方面，《决定》还提到改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。我们认为未来融资和预售制度将更加匹配，但不会在短期内取消预售制度；同时，房地产税收制度并不特指房地产税，而是要使房地产相关的一系列税收制度更加完善。

    　　投资建议

    　　三中全会为房地产行业的中长期发展模式和制度改革确立方向，未来我国将形成“租购并举”的住房制度，并且行业相关配套制度将更加完善。同时，旧的高周转模式将发生转变，房企竞争力将更加聚焦于产品力。短期来看，目前“去库存”政策仍在加快落实，特别是三中全会提到要赋予地方调控自主权，预计接下来一线及核心二线城市还将进一步放松限购、限贷等政策，助力市场需求复苏。当前阶段建议关注融资渠道畅通、拿地能力强、土储布局在核心城市的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

    　　风险提示

    　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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