深度*行业*房地产行业第30周周报(7月20日-7月26日)：本周二手房成交同比继续正增长；LPR下调10BP 预计年内仍有进一步下调可能

本周新房成交面积环比增速由负转正,同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比增速下滑；新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。

    核心观点

    新房成交面积环比增速回正，但同比降幅扩大，主要是因为核心城市政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，政策效果边际减弱，一、二线城市新房成交动能转弱、成交面积同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积为205.1 万平方米，环比上升5.2%，同比下降27.6%，同比降幅较上周扩大了10.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比分别为-7.7%、4.4%、24.0%，同比增速分别为-29.4%、-26.3%、-27.5%，一、二线城市同比降幅分别较上周扩大15.5、11.3 个百分点，三四线城市同比降幅与上周持平。

    本周二手房成交面积环比虽然小幅波动回落，但同比增速已经持续4 周正增长，尤其是一线城市连续9 周二手房成交同比正增长，信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力，对于一线城市二手房成交量起到了一定的带动作用。18 个城市成交面积为174.1 万平方米，环比下降1.8%，同比上升9.8%，同比增速较上周下滑了2.7 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-6.0%、-0.9%、0.7%，同比增速分别为40.5%、-3.6%、-7.7%，一线城市同比持续为正，同比增速较上周下降了16.0 个百分点，二线与三四线城市同比降幅较上周分别扩大1.4、2.4 个百分点。

    新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为9728万平方米，环比下降0.1%，同比下降3.1%；去化周期为17.7 个月，环比下降0.2 个月，同比上升3.8 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.6、14.6、58.6 个月，环比分别降低0.2、0.2、2.7 个月，同比分别上升4.5、2.3、23.7 个月。

    土地市场环比量跌价升，溢价率环同比均下降。百城成交土地规划建筑面积为1048.1 万平方米，环比下跌7.7%，同比下跌64.7%；成交土地总价为225.4 亿元，环比上升0.6%，同比下跌52.9%；楼面均价为2151 元 /平，环比上升9.1%，同比上升33.5%；土地溢价率为1.8%，同环比分别下跌0.5、4.7 个百分点。

    房企国内债券发行规模同环比均下降。国内债券总发行量为51.2 亿元，环比下降63.4%，同比下降70.8%（前值：-46.5% ）。总偿还量为24.2 亿元，环比下降85.6%，同比下降79.7%（前值：168.6%） ；净融资额为27.0 亿元。

    板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.7%，较上周下降2.0pct，房地产行业相对收益为1.0%，较上周上升3.6pct。房地产板块PE 为13.53X，较上周下降0.54X。北上资金对有色金属、国防军工、建筑材料等加仓金额较大，分别为16.0、9.56、5.12 亿元。对房地产的持股占比变化为0.01%（上周为-0.03%），净买入0.80 亿元（上周净买入-7.46 亿元）。

    政策

    中央层面，LPR 下调10 个基点。7 月22 日，央行再次下调LPR，1 年期LPR、5 年期以上LPR 均下调10BP，分别由3.45%、3.95%调整为3.35%、3.85%。2024 年以来5 年期以上LPR已累计下调35BP，有利于带动各地房贷利率进一步下行。我们认为，今年年内LPR 仍有概率进一步下调，主要观察9 月美国降息预期能否兑现，若能兑现，我国9 月或10 月LPR 跟随下调的概率较高，同时也可以配合其他政策组合拳一同推出。

    地方层面，多个城市持续出台系列宽松政策，多集中在公积金贷款相关方面，例如7 月26日，苏州工业园区针对高学历人才推出公积金贷款新政，全日制硕士家庭最高可贷款额度达300 万元。此外，江阴再次在“以旧换新”方面进行了部署，2023-2024 年间卖旧买新的家庭可获最高10 万元契税补贴。

    投资建议

    我们认为，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。不过，从近期高频数据可以看到，重点城市二手房的成交量恢复情况好于新房，也一定程度上利好房地产经纪行业。此外，当前政策仍具备释放空间，把握增量政策落地中的投资机会。

    长期来看，行业竞争格局改善逻辑依然适用，财务安全性高、拿地和销售基本面仍然较好的优质房企有望在行业出清过程中受益。整体来说，下半年板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。

    现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：

    招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

    风险提示

    房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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