公募REITS系列：发改委1014号文点评：REITS发行提质增效

　　事项：

    　　7 月26 日，国家发改委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资[2024]1014 号，下称“新规”），主要涵盖扩大行业范围、稳定项目现金流、提高审批效率等几个方面。

    　　平安观点：

    　　扩大、细化REITs 项目范围：本次新规明确了13 个行业范围，新增养老设施，并拓展了存量REITs 行业的细分方向，如交通基础设施未来可囊括铁路、机场等。新规也明确了一些争议性类别纳入REITs 的标准及边界，满足清洁低碳、灵活高效条件的煤电项目，专业机构集中自持的市场化租赁住房，配套酒店、商办满足条件的，都可以纳入REITs 底层资产。

    　　关注项目现金流稳定性，提升项目质量：新规删除了最低IRR 和现金分派率要求，但强调了项目现金流稳定性。一是根据历史数据限制预测现金流的上限；二是要求项目现金流来源分散，不依赖政府补贴；三是要求IPO 项目评估值原则上不低于10 亿元（租赁住房、养老8 亿元）；四是要求原始权益人可扩募资产规模原则上不低于IPO 规模的2 倍。

    　　提升原始权益人供给积极性及发行效率：一是原始权益人发行REITs 的回收资金中，可用于补流的比例提升了5 个百分点；二是取消前期辅导环节，简化审批程序；三是压实发行各个环节主体责任，要求省级发改委、咨询评估咨询机构在回复项目方时更加审慎，且需表达明确意见，也明确了对于未能尽职履责的主体（含项目方、审批方）的罚则。

    　　涉及的其他方面：1）资产合规性，使用集体用地符合条件的也可发行REITs。

    　　2）发改委不审核项目的可转让性。3）PPP 项目按2014 年9 月、2023 年2 月两个时间点，划分了不同历史阶段的特殊性要求。4）明确REITs 产品的权益属性。

    　　本次新规呼应了各级监管部门对REITs 健康发展的高度重视，主要意义在于规范一级发行行为，对二级市场没有直接影响，截至7 月29 日收盘，中证REITs全收益指数较新规发布前微涨0.60%。从加大供给的角度，新规短期可能对二级市场价格形成一定压力，但当前REITs 市场情绪较年初明显改善，为加大供给提供了时间窗口。长期看，扩大REITs 产品供给、提升REITs 资金容量也是提升REITs 投资价值的应有之义。

    　　风险提示：经济周期波动超预期，金融监管政策超预期，投资者偏好大幅变动。

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。