房地产行业简评报告：政治局会议再提消化存量与收储 房地产新发展模式构建进一步加快

　　核心观点

    　　本次政治局会议重点强调要坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，是对三中全会会议精神的贯彻落实和对4 月政治局会议的再次强调。自4 月30 日中央政治局会议指出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施之后，各项政策陆续出台，对市场有积极影响，截至6 月末，商品房待售面积7.4 亿方，环比下降0.5%，降幅较上月扩大0.09 个百分点，本次政治局会议再次强调消化存量和收储，表明房地产政策方向一以贯之，未来将加速推动，并加快构建房地产新发展模式。

    　　事件：

    　　7 月30 日中共中央政治局会议召开，会提指出要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

    　　简评

    　　本次会议是对三中全会会议精神的贯彻落实和对4月政治局会议的再次强调。三中全会指出要加快建立租购并举的住房制度，加大保障性住房的建设和供给，支持城乡居民多样化改善性住房需求，4 月政治局会议首提消化存量和优化增量。本次政治局会议强调的消化存量、优化增量及收购存量商品房用作保障房，有助于加快租购并举住房制度的建设并增加保障房的供给，同时有助于满足多样化、多层次的住房需求，是对三中全会会议精神的贯彻落实和对4 月政治局会议的再次强调，表明房地产政策方向一以贯之，未来将加速推动，并加快构建房地产新发展模式。

    　　会议强调要坚持消化存量和优化增量相结合，推动去库存并满足多样化住房需求。4 月30 日的中央政治局会议指出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，之后包括保障性住房再贷款、因城施策放松调控、以旧换新等政策陆续出台。统计局数据显示，截至6 月末，商品房待售面积7.4 亿方，环比下降0.5%，降幅较上月扩大0.09 个百分点，政策对市场产生积极影响。此外，上海等城市取消土拍限价，在土地市场鼓励优质优价，对增量商品房市场做出优化。本次国常会再次强调要坚持消化存量和优化增量相结合，未来有望继续大力推动去库存工作，同时通过持续优化增量住房市场以满足多样化住房需求。

    　　会议表示积极支持收购存量商品房用作保障性住房，助力去库存和保障房筹集。5 月17 日央行设立3000亿保障性住房再贷款，用于收购已建成未出售的商品房用作保障房。保障性住房再贷款的设立，有助于商品房去库存并增加保障房供给，同时可助力保交楼和“白名单”机制。根据央行7 月25 日公布的数据，截至6 月末，保障性住房再贷款已发放121 亿元。7 月16 日，住建部要求各地方积极争取保障性住房再贷款政策支持，推动条件成熟的项目尽快落地，本次政治局会议再次表示要积极支持收购存量商品房用作保障性住房，收储工作持续推进，助力去库存和保障房的筹集。

    　　投资建议：重点推荐 A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、绿城管理控股、龙湖集团。二手房龙头重点推荐贝壳-W。

    　　风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

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