房地产行业周度观点更新：合意的房贷利率在什么水平?

　　周度观点

    　　行业仍在寻找新均衡，今年前几月下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆概率明显提高，驱动地产股估值修复。今年4 月份市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察基本面现实的改善进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。

    　　周度核心内容跟踪

    　　市场：本周长江房地产指数-2.91%，相对沪深300 的超额收益为+0.75%，行业排名相对居中（20/32）；年初至今长江房地产指数-22.13%，相对沪深300 的超额收益为-21.49%，行业排名相对靠后（25/32）。行业仍在调整过程中，本周房地产板块表现不佳，开发类除个别主题型标的外均普遍下跌，物管类亦下跌居多，收租类有涨有跌，当前板块行情仍以短期博弈为主。

    　　政策：5 年期以上LPR 降低10BP 至3.85%，基础设施REITs 将全面推动常态化发行。

    　　中央：央行调整LPR 报价，5 年期以上品种由3.95%降至3.85%。发改委通知将全面推动基础设施REITs 常态化发行，积极适应常态化发行要求，准确把握推荐重点，切实提高推荐效率，压紧压实各方责任。地方：多地发布征集已建成存量房作为保租房的通知，收购价格多以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。广东召开全省保障性住房工作视频调度会，将积极稳妥有序推进收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，扎实开展公租房违规转租转借等问题整治工作，加大力度推动逾期棚户区改造项目建设。

    　　销售：本周样本城市新房及二手备案量受季节性影响仍在低位震荡，二手表现相对较好。

    　　新房及二手备案量季节性回落。本周40 城新房成交面积四周滚动同比-10.1%（降幅较上周收敛0.3pct），年初至今累计同比-36.4%；20 城二手成交面积四周滚动同比+20.3%（较上周提高3.4pct），年初至今累计同比-8.4%；截至7 月26 日，7 月40 城新房成交面积当月同比-18.6%，20 城二手成交面积当月同比+27.1%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比+3.2%。

    　　当周热点：合意的房贷利率在什么水平？

    　　继5 月份房贷利率打破下限后，近日5 年期以上LPR 进一步下调，部分城市房贷利率已跌破3%，定存利率也相应下调，房贷利率和机会成本均处于历史低位。当前的房贷利率真的低吗？

    　　以下几个参照系至关重要：1）上半年GDP 平减指数同比约-0.9%，广义的房贷实际利率仍有4%左右，并不算低；2）上半年70 城二手房价格指数累计下跌4.5%，狭义的房贷实际利率仍处于历史高位，与2014 年周期低谷接近；3）房贷利率折扣是体现政策力度的关键指标，当前全国平均房贷利率相较于基准的折扣已跌破9 折，虽低于2012 年和2016，但仍显著高于2008年。当前的定存利率是否已凸显住房投资价值？最新的1 年期和3 年期定存利率分别为1.35%、1.75%，1 年期和3 年期国债收益率分别约为1.5%、1.7%，1 年期定存利率已低于北上深的租售比，三年期定存利率也基本接近，但住房在本质上仍属风险资产，理应有一定的风险补偿，即租售比在正常情况下高于定存和国债利率是应该的，尤其当前阶段还要考虑房价下跌风险。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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