房地产行业动态点评：销售迎淡季 关注降息后市场变化

　　7 月销售迎传统淡季，关注降息对市场带来的边际影响亿翰数据显示，7 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比-38.4%，同比-22.2%，降幅较6 月走阔1.97 个百分点，1-7 月累计销售金额同比-35.6%，降幅较1-6 月收窄5.1 个百分点。受天气因素、新增供给放缓、市场信心回落等影响，7 月新房市场迎来传统淡季。7 月22 日，央行进行了年内第二次降息操作，体现监管层稳经济、稳市场的坚定决心，本次降息有望进一步推动房贷利率下行。我们认为优化居民现金流是购房预期改善的必要条件，而利率调整对此具有重大意义，后续应关注降息对市场的边际影响。

    　　各梯队房企入榜门槛均降，单月同环比增长房企量减少2024 年1-7 月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达586、256、158、91、33 亿元，同比-43.0%、-42.7%、-53.0%、-46.1%、-49.0%，各梯级房企入榜门槛均有所下滑。7 月百强房企单月销售金额中19 家环比增长，较6 月减少37 家，22 家同比增长，较6 月减少7 家。7 月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比-2.7%、-15.2%、-29.1%、-11.2%、-31.1%、-36.1%，增速较6 月分别-20.3、-13.5、+9.5、+20.2、+1.5、-0.7 个百分点。

    　　央国企继续保持领先，民企表现连续三月改善

    　　百强房企中，央国企和民企7 月销售金额的同比增速分别为-15.6%、-39.6%，降幅较6 月分别收窄0.3、走阔4.8 个百分点，央国企仍保持领先优势，但民企表现有所改善，同比降幅连续三个月收窄。TOP50 房企中1-7 月销售额同比实现正增长的有4 家，较1-6 月增加1 家，分别为上海城投、武汉城建集团、能建城发、邦泰集团，其中上海城投销售额累计同比+658%，继续领跑TOP50 榜单。

    　　二手房仍保持复苏迹象，或对新房形成分流

    　　根据我们统计，7 月1 日-30 日，54 城新房/26 城二手房累计成交面积同比-19%/+31%，环比-32%/+1%，二手房表现淡季不淡，或分流了部分新房的需求，但也一定程度上说明了517 新政后的复苏迹象仍未消退。8 月是传统销售淡季，后续销售市场复苏的可持续性仍有待观察。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。重点推荐：1）A 股开发：

    　　城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。

    　　风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。

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