房地产行业研究：国务院新型城镇化战略五年行动计划点评：放宽落户限制 三大工程稳步推进

　　事件：提出进一步放宽落户限制，明确城镇化率提升至接近70%7 月31 日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。《行动计划》提出4 项重大行动、19 项重点任务及有关政策措施，明确经过5 年的努力，农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住地提供基本公共服务制度进一步健全，常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展。

    　　实施新一轮农业转移人口市民化行动，进一步深化户籍制度改革《行动计划》提出进一步深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，城区常住人口300 万以下城市取消落户限制，300 万至500 万城市放宽落户条件，500 万以上超大特大城市完善积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。2023 年以来，在房地产市场下行压力下，较多城市放松落户政策扩大购房群体，2024 年5 月以来，杭州、南京、佛山等核心二线城市已出台购房即可申请落户的政策，青岛、沈阳等省会城市直接提出租房即可落户，根据《财经杂志》，常住人口在300 万人以下的城市已基本实现落户“零门槛”。

    　　推动城镇老旧小区改造，三大工程专项贷款陆续落地《行动计划》提出推进城镇老旧小区改造，据住建部数据，2019 年至2023 年，全国新开工改造城镇老旧小区22 万个，2024 年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4 万个，上半年已开工3.3 万个。同时计划提出要加快“三大工程建设”，自2023 年以来，三大工程多次被高层会议提及，截至5 月末国开行已发放三大工程贷款1048 亿元，截至6 月末农发行已发放1218 亿元，各地专项资金陆续到位。

    　　从保障房建设来看，“十四五”期间，全国原计划筹建保租房870 万套，截至2023年末已完成572 万套，完成原计划量的66%。从城中村改造进度来看，截至6月初，国开行和农发行已发放城中村改造专项借款1800 多亿元，超过750 个城中村改造项目在各大城市落地。

    　　投资建议

    　　统计局数据显示，截至2023 年末我国常住人口城镇化率达66.16%，距离发达国家80%以上水平仍有空间，我们预计在出生率下降和房地产市场降温的预期下，未来城市人口竞争将更加激烈，而将购房落户政策和人口政策相结合，有利于增强人口流入，促进购房需求的释放。我们认为后续除个别超大城市外，大部分城市的落户政策有望放开。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

    　　风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。

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