房地产行业动态点评：六维跟踪楼市复苏月报(2024-07)

7 月领先指标显示一线城市复苏动能转弱

    进入7 月传统淡季，新房网签成交面积环比回落，二手房保持韧性，同比表现在低基数影响下改善。从贝壳领先指标来看，前端房地产市场热度再度回落，6 月一线城市量价复苏的动能未能得到延续。今年以来房地产政策扶持力度持续加码，从政治局会议“消化存量、优化增量”的提法、“517”政策组合拳及突破历史新低的房贷利率和首付比例，再到二度降息，政策空间持续打开有望加速市场修复。我们看好在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。

    高频数据：低基数下新房和二手房网签成交面积同比表现改善进入7 月传统淡季，新房网签成交面积环比下滑，同比降幅在低基数影响下略有收窄；二手房更具韧性，成交面积环比增长，同比增幅显著扩大，但需要注意月末高频数据出现回落趋势。新房方面，24 年7 月54 城新房成交面积同比-18%（6 月同比-21%），环比-28%，年初至今累计同比-34%；二手房方面，7 月26 城二手房成交面积同比+30%（6 月同比+13%），环比+5%，年初至今累计同比-3%。

    领先指标：前端房地产市场热度再次回落，一线城市复苏动能转弱根据贝壳研究院的数据，量相关指标方面：50 城二手房带看指数环比-5%至25.4，新房案场指数环比-4%至15.9，7 月末二手房/新房经纪人预期指数（KMI）环比回落至32.3/35.9。价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数环比下滑至8.2，成交价相较挂牌价的折价幅度扩大至15.3%；二手房价格环比下跌1.4%，跌幅较6 月（1.3%）小幅扩大，6 月房价环比由跌转涨的北京、上海重新出现下跌（-0.7%、-0.1%）。总体来看，随着传统淡季的到来以及前期政策效果的淡化，7 月前端房地产市场热度再度回落，6 月一线城市量价复苏的动能未能得到延续。

    区域观察：领先指标靠前的城市包括深圳、成都、南京、杭州、上海等根据贝壳研究院的数据，7 月50 城中38/30 城二手房带看/新房案场指数环比下降，45 城二手房景气指数环比下降。领先指标靠前的城市包括深圳、成都、南京、杭州、上海、西安、太原，靠后的城市包括绍兴、常州、嘉兴、福州、芜湖。

    投资建议

    重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：保利物业、华润万象生活、绿城服务、招商积余、万物云、滨江服务。

    风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

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