光大证券房地产行业流动性跟踪报告(2024年二季度)：24年Q2居民贷款增量边际减少 房地产到位资金环比改善

　　需求侧：24 年Q2 居民部门新增存款同/环比皆大幅减少，按揭利率持续下行。

    　　1）居民新增存款：24 年Q2，居民部门新增存款0.71 万亿元，同比少增1.3 万亿元（同比-64.7%），环比少增7.85 万亿元（环比-91.7%），或与监管层叫停存款“手工补息”、银行理财市场分流等因素有关。

    　　2）居民新增贷款：24 年Q2，居民部门新增人民币贷款1300 亿元，同比少增9600 亿元（同比-88.1%），环比少增12000 亿元（环比-90.2%）；其中，居民短贷减少804 亿元，同比少增6451 亿元（同比-114.2%），环比少增4372亿元（环比-122.5%）；居民中长贷新增2050 亿元，同比少增3108 亿元（同比-60.8%），环比少增7700 亿元（环比-79.0%）。

    　　3）按揭利率：截至2024 年5 月，贝壳研究院监测的103 个重点城市主流首套房贷利率为3.45%，环比4 月降低12bp；二套主流房贷利率平均为3.90%，环比4 月降低26bp。据金融时报报道，2024 年6 月新发放个人住房贷款利率为3.49%，比上个月低15 个基点，比上年同期低65 个基点，均处于历史低位。

    　　供给侧：24 年Q2 房地产到位资金环比增长8.4%，海外债及信托融资延续低迷。

    　　1）房地产到位资金：24 年Q2，全国房地产开发资金到位27849 亿元，同比-19.2%，环比+8.4%；其中，国内贷款到位3653 亿元，同比-3.3%，环比-19.8%；企业自筹资金10181 亿元，同比-3.8%，环比+17.3%。

    　　2）境内外债券：24 年Q2，房企境内外合计发债911 亿元，净融资-850 亿元；其中，境内债发行892 亿元（环比-23.1%，同比-22.9%），净融资-230 亿元；境外债发行19 亿元（环比-94.4%，同比-84.6%），净融资-620 亿元。

    　　3）房地产信托融资：24 年二季度，房地产集合信托成立规模9.2 亿元，同比下降90.8%，环比下降62.2%；共有27 款房地产信托产品出现违约，涉及金额133 亿元，出险金额同比减少8.4%，环比减少5.6%。

    　　4）抵押补充贷款（PSL)：2024 年2-6 月，PSL 无新增发行。截至2024 年6 月，PSL 余额为28245 亿元，同比减少5.5%，PSL 余额连续4 个月下降。

    　　5）城市房地产融资协调机制跟踪：截至5 月16 日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350 亿元。

    　　投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。

    　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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