房地产行业7月百强房企销售数据点评：景气度回落 销售仍疲弱

　　事项：

    　　克而瑞发布百强房企销售数据，1-7 月百强房企累计权益销售金额16937 亿元，同比下降37.4%，7 月百强房企权益销售金额2237 亿元，同比下降17.3%，环比下降38.3%。

    　　评论：

    　　7 月百强房企权益销售金额同比下滑17.3%。根据克而瑞数据，7 月百强房企单月权益销售金额2237 亿元，同比下滑17.3%，增速较上月下滑2.9pcts。7 月属于传统淡季，从绝对规模来看，权益销售金额仅高于1 月、2 月，环比下滑38.3%，降幅较大主因政策利好以及房企冲刺年中销售目标、6 月权益销售明显增长为全年最高。从剔除季节性因素的百强可比房企景气度以及百强房企市场景气度来看，7 月季调数据环比均小幅下滑。

    　　国央企和非国央企销售分化持续，非违约房企权益销售额占百强房企89%。1）百强房企中国央企销售占比有所提升，1-7 月国央企累计权益销售金额占百强房企68%，相比去年同期提升7.4 个百分点。2）单月权益销售来看，7 月百强房企中国央企同比下滑13%，非国央企下滑25%，分化仍在持续。3）百强房企中非违约房企表现明显优于整体，且占整体权益销售金额比例约89%，7 月权益销售金额同比下滑13%，1-7 月累计同比下滑31%。百强房企中违约房企销售金额持续下降，违约房企7 月权益销售金额同比下滑41%，1-7 月累计同比下滑61%。

    　　前30 强房企有9 家7 月权益销售金额同比为正，仅1 家1-7 月累计权益销售金额同比为正。TOP30 房企中，9 家7 月权益销售金额同比为正，其中远洋集团、电建地产、保利置业、中建壹品同比分别增长181%、105%、92%、41%，重点关注的房企中绿城中国、保利发展、招商蛇口分别增长10%、2%、1%。1-7 月累计权益销售金额来看，仅中建壹品同比为正，实现5%的增长，重点关注房企中绿城中国、保利发展、中海地产跌幅较少，分别下跌1%，16%、19%。

    　　下半年销售增速转正或仍面临压力。根据我们跟踪的高频周度数据来看，7 月后京沪二手房网签持续回落，京沪贝壳二手房转定套数（客户下定金套数，一般领先于网签2-3 周）仍在下滑，已回落至“517”新政前水平，政策宽松效果逐步减弱。另外，近年来销售的季节性规律也在发生较大的变化，基于基数低推演下半年同比转正存在一定风险。我们在《价格未止跌，ROE 改善仍需等待》中提到，房企近年保持以销定产的思路，从而新开工在一定程度上可以反映房企对后市的态度，6 月统计局新开工季调数据进一步下跌，意味着下半年对销售仍需保持谨慎。

    　　等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业的趋势性机会来自于预期ROE 的改善，目前仍需等待，建议重点关注相对确定性机会：1）城中村改造、收储等政策受益标的；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。

    　　风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。

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