房地产行业报告：落实新政策 坚持“去库存”

　　行业追踪（2024.7.27-2024.8.2）

    　　政治局会议：强调“落实地产新政”及“坚持消化存量”

    中共中央政治局7 月30 日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，审议《整治形式主义为基层减负若干规定》。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。

    　　要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

    　　本次政治局会议房地产相关表述仍基于“防风险”框架下，1）“落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策”，反映推动如“下调房贷、公积金贷款利率”等前期政策落地见效，在下半年优先级高。2）“坚持消化存量和优化增量相结合”，与4 月30 日“统筹研究…”相比，强调政策执行力与定力。8 月2 日，中国人民银行召开2024 年下半年工作会议，会议要求，扎实做好金融支持融资平台债务风险化解。防范化解房地产金融风险，落实好3000 亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度。推动建立权责对等、激励相容的风险处置机制，积极稳妥推动存量风险处置。我们预计 “去库存”相关举措落地或是下半年地产政策的核心聚焦点。短期增添其他增量政策角度的概率较低。

    　　新型城镇化：五年行动计划发布，拉动万亿规模投资需求国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。突出以人为本。

    　　把农业转移人口市民化作为新型城镇化首要任务，实施新一轮农业转移人口市民化行动。

    　　主要措施包括：以进城农民工及其随迁家属为重点、兼顾城市间流动人口，统筹推进深化户籍制度改革和健全常住地提供基本公共服务制度，着力解决好农业转移人口最关心的稳定就业、子女教育、住房保障、社会保险等问题，完善农业转移人口市民化激励政策，健全进城落户农民农村权益维护政策。

    　　我们认为，新型城镇化新5 年发展计划将同样为房地产行业发展注入新的活力。截至2023 年末，我国常住人口城镇化率66.2%，仍具发展空间，“农业转移人口市民化”有助于总量层面激发房地产行业增量需求进一步提升；户籍人口城镇化率达48.3%，较常住人口城镇化差值水平仍有差距，“户籍制度改革”将加速农业人口落户，并辅以就业、子女教育、公共配套等多维度政策支持，有助于激发迁移人口的内生式居住需求，有效对冲人口总量下滑、老龄化加剧带来的需求边际走弱影响，同时对消费、投资形成正循环拉动。

    　　7 月新房、二手房同比继续改善

    　　新房市场本周成交213 万平，月度同比-19.29%，相较上月改善2.40pct；累计库存12111 万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交153 万平，月度同比+27.76%，相较上月改善21.81pct。7 月22 日-7 月28 日，土地市场本周成交建面2592 万平，滚动12 周同比-20.87%；成交总额382 亿元，滚动12 周同比-48.94%；全国平均溢价率3.8%，滚动12 周同比-2.29pct。

    　　本周申万房地产指数+1.32%，较上周提升4.01pct，涨幅排名17/31，领先沪深300指数2.05pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-2.88%，较上周提升0.19pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数2.44pct；克而瑞内房股领先指数为-3.65%，较上周提升1.31pct。

    　　投资建议：三中全会表态继续传递积极政策信号。需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24 下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活、万物云；5）租赁企业：贝壳。

    　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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