房地产行业跟踪报告：新型城镇化战略五年行动计划解读 推动农业人口转移 夯实高质量发展基础

　　7 月31 日，中华人民共和国中央人民政府网站报道，国务院关于印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（以下简称《计划》）的通知。

    　　1）城镇化率目标提升至70%，将为房地产行业的行稳致远保驾护航。《计划》总体要求是“常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展”。我们认为，2023 年我国城镇化率达到66.16%，按照5 年后达到70%城镇化率倒推，预计年均提升幅度在0.77 个百分点上下。城镇化率的有序提升，将对我国房地产投资和销售产生积极推动作用。

    　　2）深化户籍制度改革，将释放农村转移人口的城镇住房购买力。《计划》提出要“放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。

    　　全面落实城区常住人口300 万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300 万至500 万城市落户条件。完善城区常住人口500 万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制”。我们认为，上述政策将推动新一轮农业转移人口的市民化进程，进一步拓宽城镇落户渠道，缩小户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距，推动农村转移人口的商品房购买力的释放。

    　　3）完善农业转移人口多元化住房保障体系，将解决农村转移人口的后顾之忧。

    　　《计划》提出要“鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给”。我们认为，上述政策将使农业转移人口在住房保障等方面与迁入地户籍人口享有同等权利，从而促使农业转移人口加快融入城市。

    　　4）提升潜力地区城镇化水平，将助推我国内地的房地产行业的发展。《计划》提出要“以冀中南、皖北、鲁西南、豫东南、湘西南、粤西、川东等城镇化潜力较大的集中片区为重点，兼顾其他城镇化率低且人口规模大的县（市、区），在协调推进新型工业化城镇化方面加快突破，构建产业梯度布局、人口就近就业、大中小城市协调发展的良性互动格局”。我们认为，我国经济正向内地梯度转移以实现更均衡的发展，这将提升内地的城镇化率水平和房地产行业发展。

    　　5）实施城市更新和安全韧性提升行动，将托底经济和房地产行业发展。《计划》提出要“加大中央财政性建设资金对符合条件的保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造、城市排水防涝、超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设等项目的支持力度。中央财政城镇保障性安居工程补助资金对符合条件的保障性住房、城中村改造项目予以积极支持。地方政府专项债券支持符合条件的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造项目”。我们认为，中央财政和地方财政合力，将推进城中村改造、保障房建设等工程，加快补齐城市安全韧性短板，托底经济和房地产业的发展。

    　　投资建议：给予行业“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：

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    　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。

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