宏观点评报告：7月末新房环比反弹 二手房下滑

　　7月26日-8月1日50城新房周成交面积环比增长31%根据50 城数据，7 月第五周（7 月26 日-8 月1 日）新房成交环比反弹31%。517 新政以来，新房成交量高点出现在6 月底和7 月初两周，成交规模均超530 万方。7 月第二至四周，新房成交面积维持250 万方附近震荡。7 月第五周，新房成交321 万方，环比增长31%。

    　　7 月第五周新房成交面积环比增幅强于季节性。2015-2019 年同期，新房成交环比平均反弹6%，最高反弹14%。2020-2023 同期平均反弹3%，最高反弹8%。不过从成交面积绝对值来看，今年7 月最后一周新房321万方，仅相对于2015-2019 同期的56%，2020-2023 的59%，同比下滑18%。

    　　7 月各周与历史同期比较，首周新房成交相对较高，二至四周成交偏低，第五周恢复相对正常水平。以新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，对比季节性变化，以观察剔除季节性规律的517 新政效应。7 月第一周新房成交标准化比值达到157%（包含部分6 月末季节冲高效应），第二、三、四周分别为78%，70%，75%，第五周升至96%。与2015-2023年同期相比，今年7 月第一周高出44 个百分点，而二至四周平均低18 个百分点，第五周和历史同期平均值基本持平。

    　　月度来看，7 月新房成交同比-22%，与6 月的-21%接近。今年1-5 月新房成交同比-35%，6-7 月成交受到新政提振，7 月同比跌幅收窄部分或是因为低基数。

    　　观察北京和上海新房成交（分别于6.26 和5.27 出台新政），与50 城整体情况类似。第五周北京、上海成交均反弹，但未达到7 月第一周的高点，分别相当于第一周的50%、72%。成交面积来看，北京新房成交面积21万方，环比增48%，上海本周新房成交面积34 万方，环比增6%。

    　　7 月26 日-8 月1 日15 城二手房周成交面积环比下滑12%根据15 城二手房数据，7 月第五周二手房成交面积环比下滑12%。5 月17 日-6 月28 日，除了端午节所在周之外的六周，15 城二手房成交面积均在200-220 万方区间。7 月5-25 日连续三周，二手房成交面积均在195万方左右，7 月最后一周二手房成交面积下滑至172 万方，环比-12%。

    　　7 月各周与历史同期比较，首周二手房成交相对较高，二至四周边际放缓，第五周进一步放缓。类似以新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理。7 月第一周新房成交标准化比值达到110%，第二、三、四周分别为99%，100%，101%，第五周回落至89%。与2015-2023 年同期相比，今年7 月第一周高出23 个百分点，而二至四周高出11-12 个百分点，第五周仅高出1 个百分点。政策对二手房的提振效果或在边际转弱。

    　　月度来看，7 月15 城二手房成交同比28%，超出6 月的9%。今年1-5 月二手房成交同比-11%，6-7 月成交受到新政提振。

    　　第五周北京和上海二手房成交好于15 城整体。第五周北京、上海二手房分别成交35 万方、39 万方，环比增长4%、6%。

    　　价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023 年3 月以来呈现持续下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自2023 年6 月以来持续下滑。

    　　风险提示

    　　地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

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