公募REITS月报(2024-7)：市场延续稳健表现 经营确定性主导分化行情

　　行业近况

    　　截至7 月31 日，中国公募REITs 40 只上市标的总市值为1,148 亿元，中证REITs全收益指数本月上涨0.41%，价格指数上涨0.12%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别上涨7.12%、5.52%、3.71%。

    　　评论

    　　市场稳健上行，受二季报影响各板块走势分化。成交额方面，剔除新发项目后本月全市场日均成交额环比上升0.6%，连续3 个月缩量后本月略有回暖。

    　　回报率方面，本月C-REITs全市场流通市值加权总回报为+0.32%，产权类（+0.91%）跑赢经营权类（-0.18%）。分板块来看分别为保租房+6.84%、环保+2.53%、产业园+1.70%、消费+0.60%、高速公路-0.05%、能源-1.10%、仓储物流-3.26%。7 月18 日首批二季报发布后，我们观测到产权类季报后走势反转，经营权则延续微跌：1）产业园、仓储板块有所反弹；2）保租房、环保、消费板块延续涨势，但环保和消费在季报后未形成超额；3）能源、高速公路板块延续小跌。我们认为市场走势反映出投资者对产权类整体乐观，其中保租房、产业园占优，而经营权中的能源、高速公路板块或正处于消化二季度业绩同比或环比波动因素的阶段。

    　　市场整体估值仍处于合理区间。我们统计7 月底产权REITs市值加权远期分派率为4.88%，与十年期国债收益率利差走阔4bps至275bps；经营权REITs市值加权中债IRR为6.85%，与十年期国债收益率利差收窄74bps至472bps，主要来源于中债估值IRR的下降。

    　　资产配置需求仍是市场主要推力，板块间分化依循基本面确定性。一方面，在“资产荒”延续背景下，我们认为对于“安全资产”的配置需求外溢仍是短期支撑和推动市场活跃的重要因素，在相对性价比优势下，不同类型投资者对于市场的关注度进一步提升。另一方面，二季报为投资者依循基本面确定性定价提供增量信息，整体而言我们认为短期保障房板块或仍是经营确定性较高的板块，产业园板块经营稳定性或有所提升。

    　　估值与建议

    　　短期逻辑未改，我们推荐后续关注低估值且经营稳定性边际提升的产业园项目，同时通过一二级市场重点配置安全边际较高的逆周期品种。结合估值和基本面确定性考虑，我们认为当前配置性价比较高的或是低估值（预期分派率5%以上）且经营基本面稳定性边际提升的产业园项目；其次逆周期品种趋势或仍延续强势，若出现短线回调或是介入良机。

    　　风险

    　　项目运营业绩不及预期；无风险利率大幅上行。

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