REITS产品书系列：嘉实物美消费REIT投资价值分析

　　导读：嘉实物美消费REIT 底层资产共由四个项目组成，分别为大成项目，玉蜓桥项目，华天项目，德胜门项目，是北京市重要的具有商超特征的社区型商业地产。项目整体的盈利模式以租金为主，业态覆盖超市、餐饮食品、医疗健康等多个领域。

    　　嘉实物美消费REIT 上市，原始权益人为北京物美商业嘉实物美消费REIT 成立于2024 年1 月31 日，并于2024 年3 月12 日在上海证券交易所正式上市。该REIT 以北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目作为基础资产，可租赁面积为7.28 万平方米。嘉实物美消费REIT 底层项目的资产估值为10.02 亿元，账面价值为6.27 亿元，增值率为59.81%。项目原始权益人为北京物美商业集团，是北京重要的民生企业，持有大量的商业物业，多处在区位良好、人流密集的优质地段，主要是超市、便利店、药店、购物中心等生活服务类业态。

    　　底层资产经营情况良好，长期收益有望保持稳定嘉实物美消费REIT 的四个项目均位于所在区域的核心地段，周边交通便利且客群稳定。四个项目超9 成租约收入类型为固定租金，租户业态以超市类占比最高，其次为餐饮食品类，合计收入占比超七成。截至2023 年6 月30 日，项目加权剩余租期合计 8.38 年，项目未来租赁情况稳定。嘉实物美消费REIT底层项目整体的出租率较高。2023 年1-6 月，大成项目、玉蜓桥项目、华天项目、德胜门项目的出租率分别为83.21%、93.84%、90.55%、92.15%，整体出租率为88.71%。2021 年大成项目的出租率明显下滑，主因宏观经济环境导致招租工作无法正常开展，叠加大租户与运营方退租。项目整体月租金坪效近年来有所增长。2021-2023 年1-6 月，项目合计月租金坪效分别为62.79、64.54、77.29 元/平方米/月，呈现稳定增长的趋势。

    　　收入预测参数合理，估值水平略高于可比REITs根据招募说明书预测，租金方面，2024 年嘉实物美消费REIT 预计基础设施项目租金增长3.31%；出租率方面，大成项目为90%，其他项目为93%。租金增速和出租率整体略低于可比REITs 平均水平。折现率方面，嘉实物美消费REIT 基础设施项目评估折现率为7%，和中金印力消费REIT 和华夏华润商业REIT 持平，低于华夏金茂商业REIT。从P/NAV 来看，上市消费基础设施REITs的P/NAV 整体较为接近，嘉实物美消费REIT 的P/NAV 为1.10，处于上市消费基础设施REITs 中较高水平。从中债估值收益率来看，嘉实物美消费REIT估值收益率为5.08%。考虑到嘉实物美消费REIT 底层资产为社区中心，顾客需求相对刚性，运营收入稳定性相对更强，估值收益率较合理。

    　　风险提示：宏观经济波动风险，招商退租风险，运营能力下降风险，周边竞争风险

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