不动产与空间服务周评#401：上周新房销售环比略增

　　行业近况

    　　上周（7.29-8.4）70 城新房和15 城二手房销售面积环比增长3%和下降13%，较7 月周均增长7%和下降14%，同比增长6%和24%。

    　　评论

    　　上周新房销售环比微增，同比受基数影响转增；二手房销售环比降约一成，同比增幅略收窄。上周70 城新房销售面积环比增长3%、较7 月周均增长7%（或受上周统计区间内月末日较多影响），同比在低基数下转增6%（上上周-21%）；同期15 城二手房销售环比降13%，较7 月周均降14%，同比增幅略收窄至+24%（上上周+29%）。当前新房销量绝对值仍处于低位，二手房销量的延续性在此前出台的政策效果集中释放后仍待观察，而7 月中下旬二手房挂牌量整体延续高位震荡、挂牌价跌势未止，我们认为后续应持续关注政策端潜在的进一步调整与发力。

    　　开发板块：投资端总体维持审慎取态，但不排除阶段性交易机会。上周我们覆盖A/H开发商股价-2.2%/-4.6%，跑输沪深300 指数和恒生国企指数1.5/2.8ppt。我们认为当前环境下房地产市场或较难独立于整体经济实现率先修复，企业端亦暂未出现经营和财务指标反弹信号。因此我们认为半年到一年维度，开发板块整体或较难跑出可持续的独立行情；但考虑到当前机构持仓整体处于低位，我们判断若短期内有去库存、稳需求等政策加码预期，或存在阶段性博弈窗口，届时推荐参与的标的包括：A股招商蛇口、滨江集团、华发股份，H股华润置地、中国海外发展、越秀地产。

    　　物管板块跌势延续、跌幅收窄。上周重点物企下跌2.3%（上上周为-5.3%），跑赢关联开发商2.6ppt、跑输恒生国企指数1.7ppt，符合我们此前对于板块相对波动幅度有望收窄的判断；个股端，近四周头部稳健型企业（累计跌幅中位数13%）跑输其他民企（累计跌幅中位数6%），或主要与其估值水平相关（当前头部稳健型企业与其他民企分别交易于9.4 和4.7倍2024 年P/E）。往前看，我们建议优先关注中期业绩兑现稳健（包括业绩增速、现金流表现、派息情况等）、或是核心竞争力优势突出的低估alpha型标的，当前估值位置隐含安全边际有所提升。我们继续推荐：绿城服务、中海物业、保利物业和华润万象生活。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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