房地产行业周报(2024年第31周)：进一步深化户籍制度改革 二手房成交同比持续上升

　　板块行情：第31 周（7 月29 日-8 月2 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.3%，在31 个一级行业板块中排名第17。

    　　政策要闻：中央层面：1）国务院：印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出进一步深化户籍制度改革。放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300 万至500 万城市落户条件。完善城区常住人口500 万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。各城市要因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。2）住建部：宣布将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设，以提升房屋安全韧性，应对房屋老化问题。地方层面：1）北京：2024 年公积金缴存上限上调至35283 元，继续执行5%至12%的缴存比例政策。住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。2）济南：土地征收管理办法修订草案公开征求意见，进一步完善土地征收程序，明确了征收土地范围限于为公共利益需要，由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程用地等六种情形。3）沈阳：单方住房公积金最高贷款额度调整为65 万元，双方公积金最高贷款额度85 万元，3 人及以上公积金最高贷款额度105 万元。

    　　公司动态：1）万科：控股子公司苏州傅恒将持有的苏州高新万阳50%股权转让给苏州高新地产，苏州傅恒未及时履行的，由苏州万科予以承担，担保金额不超过9.6 亿元。2）华润置地：华夏华润商业REIT 今年第二次分红8666 万元，分红方案为每10 份公募REITs 份额分配0.8666 元；华夏基金华润有巢REIT 今年第二次分红1221.13 万元，分红方案为每10 份公募REITs 份额分配0.2442 元。

    　　销售端：新房成交同比上升0.5%，二手房成交同比上升24%。1）本周20 城商品房成交面积231.1 万方，商品房日平均成交面积33 万方，环比上升28%，同比上升0.5%；2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积6602 万方，累计同比下降29.5%。3）第31 周10 城二手房成交面积142.9 万方，日平均成交面积20.4 万方，环比下降7%，同比上升24%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积4284 万方，同比下降3%。年初至今10 城二手房累积成交面积4273 万方，同比下降4%。

    　　投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩

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