房地产行业重大事项点评：从新型城镇化战略看城镇人口增加

事项：

    7 月31 日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（下文简称《计划》），对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。

    评论：

    《计划》提出，经过5 年的努力，农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住地提供基本公共服务制度进一步健全，协调推进潜力地区新型工业化城镇化明显加快，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈，城市安全韧性短板得到有效补齐，常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展。

    按照2030 年常住人口城镇化率提升至接近70%、总人口14.5 亿人测算，2024-2030 年间预计我国城镇年均增长约1176 万人。1）国务院《国家人口发展规划（2016-2030）》表明，我国人口总规模增长惯性减弱，总人口将在2030 年前后达到峰值，此后持续下降，到2030 年全国总人口预期发展目标为14.5 亿人，常住人口城镇化率达到70%，预计2030年城镇人口约10.15 亿人，按照2023 年城镇人口9.33 亿人水平，可推算2024-2030 年间我国城镇人口年均净增长约1176 万人。2）我国总人口2022 年、2023 年略微下滑，如果按照2030 年我国总人口14.1 亿人、城镇化率70%保守测算，预计2024-2030 年间我国城镇人口年均增长约776 万人。

    《计划》提出，实施城市更新和安全韧性提升行动，并提出推进城镇老旧小区改造、加快推进保障性住房等“三大工程”建设、加强城市洪涝治理、实施城市生命线安全工程、推进绿色智慧城市建设5 项任务。1）在推进城镇老旧小区改造方面，《计划》提出，以水电路气信邮、供热、消防、安防、生活垃圾分类等配套设施更新及小区内公共部位维修为重点，扎实推进2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有序实施城镇房屋建筑更新改造和加固工程。2）加大保障性住房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，推进城中村改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境。

    在进一步深化户籍制度改革方面，《计划》提出，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。全面落实城区常住人口300 万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300 万至500 万城市落户条件。完善城区常住人口500 万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。

    投资建议：等待行业右侧的出现。去库存的底层逻辑是产业、人口增长带来的城市扩张，即城市产业增长吸引外来人口，每年新增加的城镇人口释放购房需求，才能真正消化新房库存。按照2030 年总人口14.5 亿人、常住人口城镇化率70%测算，2024-2030 年间我国年均新增城镇人口约1176 万人，而上一轮地产去库存（2015-2017 年）每年新增城镇人口均超过2400 万人。行业的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的ROE，才能预期板块趋势性机会。目前仍需等待，建议重点关注相对确定性机会：1）城中村改造、收储等政策受益标的；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、华润万象生活、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。

    风险提示：收入预期恶化，负反馈延续。

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