7月房地产行业月报(第73期)：下半年是“收储”政策落地关键期 7月民企拿地占比仅14%

投资要点：

    行业政策：三中全会定调房地产，政治局会议明确“去库存”路径7 月份楼市政策的关键词依旧是宽松，但政策动作趋于平稳，部分城市楼市政策仅微调。值得关注的是二十届三中全会对房地产行业未有强势“救市”表述，体现了目前国家对于房地产的基本态度—实现稳健发展。但大会仍对房地产行业进行了较为全面的定位，在构建租购并举住房供给体系、赋权地方调控、完善房地产税收制度、改革预售制度等方面都有所提及。此外，730 政治局会议再次提到积极支持收购存量商品房用作保障性住房，意味着下半年将是收储持续落地的关键阶段。但由于在实际执行过程中存在着资金支持、收购价格确定等问题，可以密切关注一下各地方后续出台的针对性政策。

    住宅市场：政策效用减退叠加季节性因素，住宅成交同环比双降从我们监测的40 城数据来看，7 月全国商品住宅销售面积为1112.6 万平米，环比下行21.0%，同比下行13.6%，绝对值虽然高于1 月、2 月和4 月水平，但仍处于2017 以来的历史低位。

    总而言之，7 月作为楼市传统淡季，政策效用减退叠加房企年中促销冲刺结束、推货放缓，新房成交整体回落，其中部分二线城市下滑明显，比如杭州由于新盘素质有所下降，新政持续效应减弱，居民购房积极性有所回落，成交量回落明显，环比下降52.9%；苏州、厦门成交量环比降幅超过25%。

    目前房地产政策依旧以稳为主，二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》、730 中央政治局会议等所提出的政策落实起来还需要时间，政策效果释放预计较慢。后续走势亦存在不确定性，市场或将继续低位徘徊。

    土地市场：点状热度，溢价率上限取消后，沪杭高溢价地块频出2024 年7 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积5374.6 万平米，环比上升10.2%，推出土地宗数1246 宗，环比上升7.3%。2024 年7 月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为3704.6 万平米，同比下降13.7%，环比上升12.4%。

    上海、杭州等地取消土拍溢价率上限后，高溢价地块频出。比如，上海杨浦平凉社区地块和长白社区地块，溢价率分别达到了21.18%和17.12%；杭州临平区丰收湖低密度地块溢价率更是高达59%，杭州主城区首宗不限房价宅地的白马湖板块地块溢价率也达到了39.57%。区位核心的低密度地块较受欢迎，相对偏远的地块市场热度较低，土地冷热分化依旧明显。我们认为，土地市场的热度高低依旧取决于地块质量，土拍市场整体冷清的态势未有根本性扭转。

    企业表现：投融销持续乏力，越秀地产首发绿色债券7 月，企业投融销均有不同程度下降，整体呈下滑态势。投资方面，企业拿地力度同环比均有所下降，国央企依旧为主导；销售方面，企业销售环比下降，单月销售 为3 月以来最低，国央企以及民企业绩均有所下降；融资方面，信用债发行规模下降，民企仅金辉集团发行，海外债发行规模上升，内资房企越秀地产首次发行有担保绿色债券16.9 亿人民币。

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