珠海和深圳收储政策点评：政府收储有望提速 利于房企估值修复

　　事件

    　　1）8 月9 日，华发股份公告，公司拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过人民币120 亿元。本次交易构成关联交易。交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权，价格确定方式为根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告确定。

    　　2）8 月7 日，深安居发布，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目，征集范围包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等。

    　　点评

    　　珠海加快收储响应中央号召，大股东收储120 亿存量房、双重身份利于兼顾双方利益。

    　　8 月9 日，华发股份公告，公司拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120 亿元，本次交易构成关联交易。收购方华发集团的大股东为珠海国资委（持股93.5%），同时珠海安居集团为华发集团全资子公司，因此华发集团既是珠海市场收储主体，又是华发股份的大股东，预计双重身份有利于兼顾双方利益；在积极推动珠海政府响应中央收储政策的同时，也有利于帮助公司盘活存量资产。

    　　同时公告指出收购价格根据具有相应资质的资产评估公司评估价确定，收购价格更为市场化，充分保护双方利益。此外本次收购规模达120 亿元，规模非常可观，授权时间到2024 年年度股东大会，有利于充分引领各城市、各企业积极推动收储行为。

    　　430 以来中央收储政策频出，目前超20 城发布收储措施，近期珠海、深圳相继落地。

    　　4 月30 日政治局会议指出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；5 月17日，央行设立3,000 亿保障性住房再贷款支持收储存量商品房；6 月7 日，国常会强调“研究储备新的去库存、稳市场政策措施”；6 月24 日，自然资源部开展妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训，指出收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持；7 月30 日，政治局会议强调“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。截至24 年6 月，央行官网公告，3,000 亿元保障房住房再贷款中目前仅落地121 亿元，占比4%、整体进展一般。但考虑到近期730 再次强调积极支持收储，预计后续收储节奏将有望加快，并从各地落实情况看，近期珠海、深圳收储政策相继落地，我们统计全国已有超20 城发布收储措施，预计后续地方收储也有望加速。

    　　730 再次强调积极支持收储，预计堵点有望疏通、收储有望提速，利好于房地产行业。

    　　我们观察每轮政治局会议中若存在新表态后均会迎来密集政策跟进，包括23 年724“供求关系发生重大变化”和24 年430 的“消化存量房产”，而近期24 年730 强调“积极支持收购存量商品房”，意味着中央对收储提出了更高要求，预计后续进一步收储支持政策也将陆续跟进。但我们认为当前政府收储仍存在一些堵点需要疏通：1）资金端：资金来源偏少、资金成本偏高、地方债务考核压力等；2）收购端：收购价格偏低、租金回报率要求偏高、房企接受度偏低等。而近期珠海、深圳等多城发布政策，尤其珠海的收储有一定突破，预计在730 中央的号召下收储堵点有望疏通、收储节奏也有望提速。我们预计收储提速将对行业具有积极影响：1）改善房地产市场供需关系：需求端增加市场需求，供给端助力去库存；2）帮助房企化解债务压力：盘活存量资产，促进销售、加快回款，化解债务压力；3）有助修复房企资产估值：收储落地表明政府对房企净资产的充分认可，有利于帮助华发股份等优质房企修复资产估值。

    　　投资分析意见：政府收储有望提速，利于房企估值修复，维持“看好”评级。在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确，我们认为房地产市场将逐步回归正轨。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、城建发展、贝壳、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、保利物业、中海物业、万物云。

    　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。

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