房地产行业事件点评：深圳开启存量房收购 加快落实去库存政策

　　核心要点：

    　　深圳启动收购商品房用作保障性住房的房源征集工作8 月7 日，深圳安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。通告表示为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

    　　征集范围：深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。房源条件：（1）位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势。（2）户型面积合适。

    　　原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。（3）生活便利。周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。（4）手续齐全。拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。

    　　5.17 新政以来已有多个城市落实收购商品房用作保障房工作从5.17 央行宣布设立3000 亿元保障性住房再贷款，并首次提出支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，再到6.20住建部召开会议明确推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，最近7.30 政治局会议又强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房。可以看到，地方国企收储存量商品房用作保障房既是本轮去库存的主要手段，也是建立租购并举住房制度的重要路径。

    　　在政策积极推动下，目前已有多个城市发布了鼓励支持收购存量房的相关政策。根据中指研究院统计，5.17 至今已有10 余城发布了征集商品房用作保障性住房的公告，并明确了房源征集范围、条件和收购价格。具体来看，收购房源位置均要求周边交通和配套较为成熟，单套房源面积均在120 平以下（配租型面积偏小），部分城市（如南宁、大连等）明确了收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限（即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润）。从资金规模来看，央行公布的6 月末保障性住房再贷款余额为121 亿元（3 月末为20 亿元），按60%贷款本金发放估算的实际贷款发放规模约202 亿元。由于是商业银行“先贷后借”，因此贷款实际发放规模应更多。深圳是首个开展收购房源征集的一线城市（此前广州仅针对特定项目征集房源），对其他高能级城市开展房源收购有借鉴意义，预计接下来各城市的收储工作有望加快。

    　　投资建议

    　　7.30 政治局会议再次强调去库存及收购存量房用作保障房，相关政策将加快落地，进一步支持市场需求复苏。当前阶段建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

    　　风险提示

    　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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