公募REITS周报：指数完成九连阳 关注利率与基本面支撑

行业近况

    本周（2024 年8 月5 日至8 月9 日）中证REITs全收益指数上涨2.71%，价格指数均上涨2.52%。C-REITs市场总市值收于1183 亿元，环比上升2.72%。

    评论

    40 只上市REITs中39 只本周收涨，产权REITs连续第4 周跑赢经营权REITs。本周产权REITs流通市值加权总回报为+4.02%，博时蛇口产园REIT、中金湖北科投光谷REIT分别上涨7.86%、7.32%，产业园、消费、仓储板块均有项目涨超5%，仅嘉实京东仓储REIT下跌1.14%；经营权REITs流通市值加权总回报为+1.80%，中信建投明阳智能新能源REIT领涨5.77%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+4.77%（产业园）、+4.76%（消费）、+3.93%（仓储物流）、+2.15%（环保）、+1.91%（高速公路）、+1.75%（保租房）、+1.49%（能源）。中证REITs全收益指数近11个交易日中10 个交易日收涨，我们认为主要是由于近期无风险利率打开下行空间、“资产荒”延续对REITs估值的支撑，以及二季报部分REITs业绩企稳回升利好市场情绪。

    估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.62%，与中证红利指数股息率5.13%的息差仅为-51bps，主要由于中证红利指数近期走低、股息率（TTM）走高。经营权REITs市值加权中债IRR为6.52%，与中债十年期国债到期收益率2.20%的利差为432bps。

    分板块和阶段来看，本轮行情首先由基本面稳定性预期相对占优的保租房和环保板块引领，在7 月18 日首批二季报发布日至8 月7 日（中证REITs全收益指数九连阳的最后一日）期间则是产业园、消费、仓储物流板块涨幅相对较大，或代表资金在保租房REITs分派率压缩至较低水平后开始流入其他板块相对高分派率的项目。8 月8 日至9 日回调幅度最大的3 个板块也是前期累计涨幅最大的三个板块，我们认为止盈成分较大，后续若长端利率短期波动收敛、回调后分派率相对价值回升，或可为市场提供更好的投资机会，届时板块和项目间的相对分化或仍旧依循基本面确定性差异。

    估值与建议

    后续关注：长端利率波动情况；新发和扩募推进情况。

    风险

    利率波动超预期；市场情绪波动超预期；新发与扩募进度慢于预期。

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