房地产行业周报：收储商品房 商业可持续原则仍坚持

　　本周市场回顾。第32 周房地产板块指数强于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为4.9%。沪深300 指数报收3331.63，周度涨幅为-1.6%；创业板指数报收1595.64，周度涨幅-2.6%；房地产指数（申万）报收1806.99，周度涨幅为3.3%。

    　　地方政策方面。湖北恩施、杭州萧山、江西上饶持续优化公积金贷款政策。广东惠州拟放开购房落户。广州推出购房送人才绿卡政策。安徽、江西吉水、河南信阳等地出台购房补贴相关政策，江苏无锡、江苏泰州发布房地产市场“以旧换新”具体措施。

    　　本周新房销量较第31 周减少，二手房销售量较第31 周减少。第32 周44 大城市新房销售为1.6 万套，较第31 周减少27.0%；21 大城市二手房销售1.65 万套，较第31 周减少0.1%。一线城市新、二手房交易较第31 周分别减少4.4%、增加7.2%；二线城市新房、二手房交易较第31 周分别减少31.2%、减少1.0%。库存量较第31周减少，库销比较第31 周减少。截至第32 周，18 大城市库存为77.8 万套，较第31 周减少12.1 万套；库销比为17.2 个月，较第31 周减少2.6 个月。本周土地市场活跃度较第31 周上升。第32 周36 大城市市本级合计成交土地48 块。土地出让金增加。2024 年第32 周36 大城市市本级土地出让金为311.36 亿元，较第31 周增加130.9 亿元。平均溢价率上升。2024 年第32 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率7.9%，较第31 周上升2.0%。第32 周36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为67 块。

    　　重点公司公告。苏宁环球发布2023 年分红情况。龙湖集团、中粮控股等公司发布2024 年7 月经营数据。我爱我家、万科A 等公司为子公司提供贷款担保。卧龙地产、福星股份发布股票回购进展。华颖创投增持大名城A 股。格力地产拟置出房地产开发业务，拟置入珠海免税集团不低于51%股权。亚通股份、锦江在线、世联行发布关于股票交易异常波动的公告。

    　　8 月7 日，深圳市安居集团有限公司发布了《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》（简称“通告”）。《通告》称，为构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。值得再次强调的是，6 月12 日央行召开的保障性住房再贷款推进会中，提出要确保商业可持续原则。对于配租型保障房，租金收益率需要覆盖资金成本，但是我国租金回报率普遍偏低。根据中指监测数据，50 个重点城市的租金房价比平均值为2.1%，若是考虑空置率、装修折旧、中介费等，租金净回报率则更低。

    　　而成本方面，在使用保障房再贷款（再贷款利率为1.75%）的情况下，考虑商业银行贷款利率上浮，则国企收储的资金成本大约在3%左右, 租金收益率和资金成本倒挂是配租型保障房商业可持续的一大难点。对于配售型保障房，收购价格和未来售出价格的关系是商业可持续的另一难点。此次《通告》中对于收购房源条件要求严格，包括要求收购的房源位置、面积（65 平米以下），以及四证齐全等；《通告》中未作阐明收购价格，但参考多地已出台的收储政策，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限（土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润）。

    　　结合深圳收储《通告》内容，我们认为，目前收储仍然处于市场化、法制化的框架下，为确保商业可持续原则，深圳市收储需以成本价或折价收购，在一定程度上也能起到缓解部分困难房企的资金压力、助力深圳楼市去库存的作用。

    　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。

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