房地产行业：第四批次集中供地收获约109.5亿元！绿城幸运斩获徐汇滨江地块

　　今年上海第四批次集中供地交易活动于8 月7 日落下帷幕。

    　　本批次供地共计5 幅地块，一次性完成出让，土地总面积为11.56 万平方米，与上批次相比略有下降；总出让金额达109.5 亿元，平均溢价率为12.1%，其中徐汇区斜土街道xh128D-07 地块以30%的封顶溢价率成交。

    　　1 特点

    　　1）合理布局，优配资源

    　　本批次住宅用地整体质量较优，既满足市场需求，实现土地供应的合理布局，又通过优化资源配置，促进区域经济均衡发展。部分地块充分考虑了居住环境的舒适性和生活便利性，旨在为居民打造高品质的居住体验。例如，北蔡地块毗邻丰富的绿地资源；虹口江湾地块地理位置优越，预计在建成后能实现高效去化。

    　　2）超半数地块仅1 家房企参拍

    　　据上海土地市场官网信息，奉贤区奉贤新城11 单元A02C-03 地块、青浦区重固镇福店路东侧36a-01 地块，以及浦东新区北蔡楔形绿地C06-01 地块均仅有1 家房企参与竞拍。

    　　即便是前期备受关注的徐汇滨江地块——徐汇区斜土街道xh128D-07 地块，报名参拍的房企数量也仅为个位数。在当前房地产政策调控和市场环境变化的影响下，房企对于土地投资的态度更加谨慎和理性，不再盲目追逐热门地块，而是更加注重项目的质量和可持续发展性。

    　　3）热门地块设置30%最高溢价率

    　　取消土拍10%限价政策后，徐汇区xh128D-07 地块首次引入了30%的溢价率上限设定。

    　　此举旨在有效遏制非理性竞价行为，引导房企理性投资，并通过控制地价上涨的幅度，间接缓解房价上涨压力。近期一系列针对土地市场的政策措施相继出台，不仅有效应对当前市场状况，更为房地产市场可持续健康发展奠定基础。

    　　2 地块区域分布

    　　本次出让的5 幅地块具体分布在：青浦区（1 幅）、徐汇区（1 幅）、虹口区（1 幅）、浦东新区（1 幅）、奉贤区（1 幅）。按照环线来看，其中3 幅地块位于外环线以内，2 幅位于外环和郊环之间。

    　　3 个别地块分析

    　　本次交易活动中，徐汇区斜土街道xh128D-07 地块成为焦点，吸引了7 家房企及联合体竞相争夺。该地块是取消10%最高限价政策实施后的首幅设置封顶价的地块，其封顶价设定为起始价的130%。

    　　徐汇区斜土街道xh128D-07 地块原为商办用地，此前由小米公司以15.5 亿元成功竞得。

    　　现经政府相关部门规划调整，土地用途变更为普通商品房。在本批次出让的地块中，唯独该地块采用了招挂复合的出让方式。

    　　地块坐落于徐汇滨江区域，距离滨江沿岸仅400 米，与汇元玺及香港置地启元两个高端住宅项目相邻。由于香港置地启元项目位于地块南侧，地块上拟建项目的江景视野将受到一定程度的遮挡。

    　　最终，绿城以最高限价、30%的封顶溢价率成功竞得该地块，成交楼板价高达13.1 万元/㎡。

    　　此前，上海土拍市场中成交楼面单价最高的地块为2016 年成交的静安区中兴社区N070202 单元332-01-A、333-01-A 地块，成交楼板价约10.02 万元/㎡。随着本次交易会的结束，最高成交楼面单价地块的记录已被刷新。

    　　对比周边住宅物业，本地块成交楼面单价与周边多个高端住宅小区价格持平，如临近的　　汇元玺、御江廷等，单价约为13 万元/㎡。值得一提的是，地块在规划上免除了中小套型比例、最低套数及保障房建设的硬性约束，未来可以打造成大户型、高总价、部分房源可观赏黄浦江江景的高端住宅小区。伴随房地联动价格机制的取消，届时，徐汇滨江的房价体系或将迎来新一轮的上涨。

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