7月房地产债券月报：政治局会议延续“消化存量和优化增量”表态

　　销售跟踪：根据中指研究院数据，2024 年7 月重点跟踪的70 个城市有58 个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别下跌33%和32%，同比分别下跌7%和8%，1-7 月累计同比分别下跌34%和34%，7 月销售环比走弱，累计同比跌幅收窄。分城市能级看，一线城市销售面积环比下跌16%、同比增长2%；二线城市销售面积环比下跌39%、同比下跌11%，三线及以下城市销售面积环比下跌16%、同比下跌1%。

    　　房企销售来看，我们重点跟踪的房企有38 家披露了7 月销售数据，销售面积和销售额环比平均下跌27%和35%，同比分别下跌18%和15%。单个房企来看，保利置业销售额同比增长140%、中海地产同比增长82%、绿城中国同比增长15%、中国金茂同比增长8%，保利发展、华润置地销售额同比分别下跌18%和10%；万科、龙湖集团、金地集团、滨江集团和新城控股销售额同比分别下跌13%、44%、42%、31%和41%。

    　　土地市场：2024 年7 月土地成交面积和成交金额同环比均下降。2024 年7 月300 城推地建筑面积2239 万平米，环比下降22%、同比下降49%，成交建筑面积1923 万平米，环比下降2%、同比下降35%，土地流拍率8%、成交溢价率4%；7 月土地成交额1107 亿元，环比下降12%、同比下降41%。累计1-7 月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交额同比分别下降40%、35%、43%，相比1-6 月推地累计跌幅继续走扩、成交面积和金额持平；分城市级别看，累计1-7 月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下降42%、43%、45%。

    　　融资跟踪：7 月房地产境内债券发行延续低位，发行量和净增量分别为239 亿元和-110 亿元，其中国企净增-50 亿元、非国企-60 亿元。非国企中金辉集团发行5 年期中票5.5 亿元、票面利率3%，由中债增提供担保。美元债无新发，净增量为-20 亿美元。到期方面，2024 年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4396 亿元、信托到期量合计743 亿元、美元债到期回售合计347 亿美元，同比都有所回落。个券层面，万科9 月有20 亿元境内债到期，金地8 月有4.8 亿美元境外债到期。

    　　二级市场走势：境内债利差收窄，美元债指数上涨。7 月境内债行业利差收窄，AAA、AA+、AA 隐含评级超额利差均值分别收窄1bp、收窄27bp 和收窄6bp，AA+和AA 收窄主要受万科、绿城房地产、信达地产、粤珠江利差下降影响。7 月以来新增房地产政策较少，7 月末政治局会议1延续此前表态，提及“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房市场…”，市场情绪波动不大，美元债指数总体上涨，当月回报率3.0%，高收益表现好于投资级，回报率分别为3.42%和1.97%。具体来看，万科中长端美元债小幅下跌1 美元左右至55-62美元区间；龙湖集团美元债曲线变化-0.75 美元至+2 美元不等，美元债曲线价格维持在65-80 美元区间；金地集团2024 年到期美元债上涨6 美元至100 美元；新城美元债曲线上涨1-6 美元不等，1-2Y 左右债券上涨至66-75 美元区间；央国企地产主体基本上涨。

    　　行业投资建议

    　　7 月销售表现环比走弱，累计同比跌幅有所收窄，7 月以来新增房地产政策较少，7 月末政治局会议延续此前表述，继续强调“坚持消化存量和优化增量”，同时提及“收购存量商品房用作保障性住房”，我们认为后续政策或将继续落实好已出台政策，当前市场仍在筑底阶段，在等待市场拐点的过程中仍应具备一定的耐心。目前央国企地产债收益率绝对分位数已经较低，不过利差仍有一定压缩空间，我们认为优质央国企地产债依然具备一定配置价值，建议维持中短久期。

    　　风险

    　　房 地产政策效果不及预期、市场下行超预期，超预期主体信用风险事件。

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