债券分析：2024上半年土地市场表现如何？

　　2024 年上半年，房地产市场尚未见明显好转，土地市场继续低温运行，全国土地成交额为10887 亿元，同比下降29%，城投拿地占比38%，同比提升8.24个百分点，溢价率为5.44%，同比下降1.21 个百分点。

    　　2020 年，土地成交额为80282 亿元，城投拿地占比为22%；2021 年“三道红线”监管政策开始实施，房企普遍资金紧张，土地市场开始遇冷，全年土地成交额同比下降5%；随着房企拿地积极性下降，城投进场托底拿地趋势呈现，占比提升至30%；2022 年，民营房企暴雷现象持续发酵，房企拿地意愿继续降低，土地市场进入“严冬”，全年土地成交额同比下降29%，城投拿地占比提升至48%；2023 年，房地产市场仍处于低景气区间，土地市场持续低温运行，全年土地成交额同比下降16%，但整体较2022 年下行幅度有所放缓，城投拿地占比小幅降至44%。土地成交溢价率方面，2020 年以来逐步下降，2024年上半年约为5.44%。

    　　2024 年上半年各省份及各地市土地成交现状分析：

    　　1、23 省土地成交额同比下降，12 省溢价率同比提升。金额上，浙江位居第一，为1681 亿元，其次为江苏、山东、北京，成交额均超800 亿元，而青海、宁夏、黑龙江成交额均不足50 亿元，区域两极分化持续；增速上，23 省土地成交额同比下降，天津、广东、宁夏、江苏均同比下降50%以上，而低基数下海南增速为44%；溢价率上，安徽、江西、四川、甘肃等13 个区域溢价率超5%，安徽、甘肃、宁夏等12 个区域溢价率同比提升。

    　　2、近三分之二地市土地成交额同比下降，扬州溢价率明显提升。金额上，杭州、西安、广州等19 个地市超100 亿元，其中杭州为759 亿元，而发生土地成交的321 个地市中19 个成交金额不足1 亿元，主要集中于黑龙江、青海、甘肃、云南等地；增速上，208 个地市土地成交额同比下降，成交额前30 的地市中，苏州、温州、南京、无锡、佛山、台州、广州同比降幅超50%；溢价率上，79 个地市土地成交加权平均溢价率超5%，其中51 个地市超10%，主要集中在安徽、四川、江西、山东等地，成交额前30 的地市中，扬州为64.91%，同比提升57.35 个百分点。

    　　2024 年上半年各省份及各地市城投拿地现状分析：

    　　1、20 省城投拿地金额同比下降，9 省城投拿地占比同比下降。金额上，江苏、浙江、山东、湖北、河北5 省超200 亿元，而青海、黑龙江、宁夏、甘肃、新疆、海南不足20 亿元；增速上，20 省城投拿地金额同比下降，其中黑龙江、天津、广西同比降幅超50%；拿地占比上，江西、重庆、湖北、江苏城投拿地金额占总成交金额的比重超50%，9 省城投拿地占比有所下降，其中吉林、广西下降10 个百分点以上。

    　　2、城投拿地金额位居前30 的地市主要分布在江苏、浙江、山东、福建等地，武汉、杭州、石家庄、济南城投拿地金额超100 亿元，低基数下佛山同比增速排名第一；占比上，城投拿地金额位居前30 的地市中，16 个城投拿地占比超50%，其中景德镇、镇江、盐城、扬州均超80%，而广州、杭州、西安均低于20%，此三地多为房企拿地。

    　　风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏不及预期。

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