基于上市保障房REITS项目财报的深度研究：保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系

　　2021 年以来，随着保租房提出和相关政策推动，住房租赁行业快速发展，2023 年7 月，党中央在政治局会议中首次提出房地产市场供求关系发生重大变化，继2024年4 月30 日中央政治局会议首次提出“消化存量房产”后，7 月30 日，中共中央政治局会议再次提出坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，保障房收储及保障房REITs 成为市场的关注点，目前5 单已上市保租房REITs，其中有4 单披露过年报，具体情况：

    　　红土创新深圳人才安居REIT 资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆4 个保租房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。红土深安居REIT 运营稳健，出租率维持高位。2023 年租金收入为5403 万，总成本2995万，其中折旧摊销金额约2160 万，占总成本72%，若以商品房计价该项目价值约85亿，其对应商品房租售比为0.64%。

    　　中金厦门安居保租房REIT 资产为园博公寓项目、珩琦公寓项目2 个保租房项目，位于厦门市集美区。中金厦门REIT 收入稳中有升，出租率维持高位， 2023 年租金收入为7685 万，总成本为5139 万，其中折旧摊销3167 万元，占总成本62%，若以商品房计价该项目价值约63 亿，其对应商品房租售比为1.22%。

    　　华夏北京保障房REIT 资产为文龙家园项目,熙悦尚郡项目2 个保租房项目，分别位于北京市海淀区和朝阳区。华夏北京保障房REIT 收入稳健，出租率维持高位。2023年租金收入为7301 万，年总成本为4408 万，其中折旧摊销2360 万元，占总成本54%，若以商品房计价该项目价值约85 亿，其对应租售比为0.86%。

    　　华夏华润有巢REIT 资产为有巢泗泾项目、有巢东部经开区2 个保租房项目，位于上海市松江区。华润有巢REIT 收入稳健，出租率维持高位但有所波动。2023 年租金收入为7841 万，全年总成本为7570 万，其中4325 万为折旧摊销，占总成本的57%。若以商品房计价该项目价值约46 亿，其对应租售比为1.71%。

    　　投资建议：

    　　二十届三中全会与730 政治局会议对地产表述均重点强调了加大保障性住房建设和供给，在政策支持商品房收储用作保障房的背景下，我们预计一二线城市将稳步开展库存收储工作，建议重点关注一线城市的地方国企及优质央企，如城投控股、城建发展、华发股份、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国海外发展等。

    　　风险提示：

    　　二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。

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