房地产行业点评：单月销售降幅扩大 房企融资环境持续改善

　　7 月销售数据降幅扩大，低基数下销售累计降幅收窄国家统计局发布2024 年1-7 月商品房投资和销售数据。1-7 月，全国商品房销售面积5.41 亿平，同比下降18.6%（1-6 月-19.0%），其中商品住宅销售面积同比下降21.1%；1-7 月商品房销售额5.33 万亿元，同比下降24.3%（1-6 月-25.0%），其中商品住宅销售额同比下降25.9%。7 月商品房销售面积和销售额同比分别下降15.4%和18.5%，单月降幅较6 月有所扩大，环比6 月分别下降44.7%和46.0%，市场表现再度走弱。分区域看，1-7 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-16.2%、-22.3%、-19.6%、-13.3%，中西部地区降幅较大。

    　　新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅保持稳定2024 年1-7 月，全国房屋新开工面积4.37 亿平，同比下降23.2%（1-6 月-23.7%），降幅持续收窄，其中住宅新开工同比下降23.7%；7 月单月新开工面积0.57 亿平，同比下降19.7%，销售和土地成交低位运行，房企新开工动力不足。1-7 月，房屋竣工面积3.00 亿平，同比下降21.8%（1-6 月-21.8%），其中住宅竣工面积同比下降21.8%；7 月单月竣工面积0.35 亿平，同比下降21.8%。

    　　开发投资降幅小幅扩大，房企融资环境有所改善2024 年1-7 月，房地产开发投资额6.09 万亿元，同比下降10.2%（1-6 月-10.1%），降幅小幅扩大，其中住宅开发投资额同比下降10.6%；7 月单月开发投资额0.83万亿元，同比下降10.8%，销售和回款压力影持续响房企投资动力。2024 年1-7月，房地产开发企业到位资金6.19 万亿元，累计同比下降21.3%（1-6 月-22.6%），降幅连续四个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.3%、-8.7%、-31.7%、-37.3%（1-6 月-6.6%、-9.1%、-34.1%、-37.7%）。

    　　单月数据来看，国内贷款资金降幅明显收窄，房企融资环境有所改善；定金及预收款和个人按揭贷款单月降幅分别收窄9.5、扩大8.7 个百分点，或意味着当下购房者首付比例提高、贷款意愿降低。

    　　投资建议

    　　7 月以来房地产政策整体宽松，央行下调1 年期和5 年期以上LPR 各10 个基点，购房成本持续下探，二十届三中全会提出充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，后续核心城市限购政策仍有优化可能性。在政策效应减弱、房企半年度推货和促销活动结束后，7 月成交数据整体不及预期。我们预计下半年在2023 年同期低基数效应下，房地产数据降幅有望持续收窄，多项去库存政策有望助力下半年住房市场企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

    　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。

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